Quando nasce l’esigenza di cambiare le condizioni contrattuali del mutuo, i mutui surroga possono diventare una valida soluzione. Permettono di trasferire il mutuo ipotecario da una banca all’altra, allo scopo di ottenere condizioni più favorevoli.

Traferire il mutuo per surroga non comporta alcun adempimento burocratico per il cliente, infatti è la nuova banca ad occuparsi della pratica. Mutuo surroga è quindi uno degli strumenti da prendere in considerazione quando si vuole accedere alle condizioni migliori per il proprio mutuo. Vediamo quindi in cosa consiste la surroga e come funziona.

1- Surroga mutuo: cos’è e quali sono le sue caratteristiche

2- Requisiti per richiedere il mutuo surroga in banca

3- La banca può impedire la surroga?

4- Dopo quanto tempo conviene chiedere i mutui surroga

5- Vantaggi della surroga

6-  Come richiedere un mutuo surroga

7- Richiesta del mutuo surroga: i documenti necessari 

8- Differenza tra surroga e rinegoziazione del mutuo

9- Differenza tra surroga e sostituzione del mutuo 

10- Surroga mutuo: un’opportunità gratuita?

La surroga del mutuo è il trasferimento del mutuo ipotecario da un istituto bancario ad un altro, che offre delle condizioni contrattuali più favorevoli. Infatti, ogni banca può prevedere tassi di interesse diversi e il cliente che monitora periodicamente il mercato, ha l’opportunità di accedere ad un prodotto bancario più conveniente per il proprio mutuo.

Chi non conosce il significato del mutuo surroga, in genere rimane sorpreso nello scoprire che la surroga del mutuo esiste da sempre, infatti è prevista dall’art. 1202 del codice civile. Negli anni questo strumento è un po’ cambiato e con il Decreto Bersani bis, convertito poi nella legge n.40 del 2007, i costi e gli oneri a carico del cliente sono stati cancellati.

Prima che la normativa della surroga mutuo cambiasse per effetto del Decreto Bersani, per trasferire il mutuo in un’altra banca bisognava affrontare dei costi non indifferenti. Infatti, bisognava pagare il notaio per cancellare la vecchia ipoteca e iscriverne una nuova, effettuare una nuova perizia e farsi carico di una serie di spese bancarie, commissioni e imposte.

Oggi per fortuna non è più così, perché il mutuatario è esentato da tutte queste spese e la procedura è diventata più semplice e snella, perché si mantiene la stessa ipoteca sull’immobile. Allora cos’è il mutuo surroga? È semplicemente la possibilità di trasferire il mutuo ipotecario presso un’altra banca, senza costi e burocrazia a carico del mutuatario.

Grazie ai mutui surroga è possibile cambiare il tipo di tasso di interesse, fisso o variabile, la durata del mutuo e lo spread. Ad esempio si può richiedere la portabilità del mutuo per avere una rata più leggera oppure per ridurre la durata del finanziamento, allo scopo di abbassare i tassi di interesse.

L’importo del finanziamento resta lo stesso e in ogni caso non può essere maggiore rispetto al debito residuo. Possono cambiare invece tutte le altre condizioni contrattuali, così da garantire una maggiore convenienza per il mutuatario.

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Possono richiedere la portabilità del mutuo non solo le persone fisiche, ma anche le persone giuridiche (piccole aziende e società), purché rispettino determinati requisiti. I mutui surroga sono accessibili alla aziende solo quando si tratta di microimprese, che abbiano meno di 10 dipendenti e un fatturato annuo che non supera i 2 milioni di euro.

Anche il mutuo che si vuole surrogare deve avere determinate caratteristiche. In particolare, l’importo del nuovo finanziamento dev’essere lo stesso del debito residuo e non ci devono essere modifiche in merito ad intestatari e ai garanti, che devono restare gli stessi.

Una volta soddisfatti questi requisiti, è possibile richiedere il mutuo surroga al nuovo istituto di credito, che dopo un’attenta valutazione, si riserva di accettare o meno la surroga.

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La banca presso la quale il mutuo è stato stipulato non può impedire la surroga, né tantomeno può evitarla imponendo al cliente penali o costi aggiuntivi che non siano giustificati. Per richiedere il mutuo surroga, il mutuatario deve recarsi presso la nuova banca dove si vuole trasferire il mutuo. Sarà quest’ultima a contattare l’altro istituto di credito per avviare e gestire la pratica.

La decisione in merito all’accettazione della surroga spetta solo alla nuova banca, mentre il primo istituto di credito non va interpellato e semmai si può solo inviare, per conoscenza, una comunicazione relativa alla richiesta di surroga.

L’esito della richiesta non è mai scontato, anche quando si posseggono tutti i requisiti, ed è possibile che la surroga del mutuo non venga accettata dalla nuova banca perché l’importo del debito residuo è troppo basso o la durata residua è breve. Chi desidera fortemente effettuare la portabilità del mutuo, può comunque continuare a cercare la soluzione più conveniente, anche in caso di surroga mutuo non accettata.

Questo rifiuto non impedisce al mutuatario di richiedere la surroga presso un’altra banca ancora, che possa offrire delle condizioni contrattuali più favorevoli. Anche chi ha già ottenuto la surroga, può chiederne una nuova, ad esempio per ottenere un tasso di interesse più vantaggioso.

Non c’è alcun limite a quante volte si può chiedere il mutuo surroga. In generale, però, le banche tendono ad accettare una sola volta la richiesta, mentre è molto più raro che vanga accettata una surroga della surroga. Prima di chiedere più di una volta la portabilità del mutuo, bisogna quindi valutare bene l’effettiva convenienza di un ulteriore trasferimento.

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Spesso i mutuatari si domandano dopo quanto tempo dalla stipulazione del vecchio mutuo conviene presentare la richiesta di surroga. Non c’è una risposta univoca a questa domanda, perché dipende dalle condizioni contrattuali applicate al primo contratto e da quelle a cui si può accedere con la surroga.

Di certo la surroga non conviene quando il mutuo si sta avvicinando alla sua scadenza naturale. Infatti, in questo caso il mutuatario ha già pagato quasi tutti gli interessi previsti dal mutuo e il debito residuo è rappresentato dalla sola quota di capitale. In questa fase i vantaggi della surroga vengono meno, perché non è possibile apportare delle modifiche significative al contratto di mutuo.

Al contrario, quando la fine del rimborso delle rate è ancora lontana, è molto più ampio lo spazio di manovra per cambiare le condizioni contrattuali. Un tasso di interesse differente o una modifica alla durata del mutuo, possono offrire al mutuatario convenienza e risparmio.

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Per i clienti più abitudinari, il cambiare banca potrebbe essere una sfida, ma i molteplici vantaggi della surroga rendono sempre allettante l’opportunità di approfittare delle migliori condizioni offerte sul mercato. Il lancio di una nuova offerta di mutuo, ad esempio, può rappresentare una vera occasione per migliorare le condizioni del finanziamento.

Uno dei principali benefici della surroga è l’opportunità di ottenere un risparmio sul tasso di interesse del mutuo nel tempo, considerando le differenze sensibili nelle offerte dei diversi istituti di credito. Il mutuatario può anche valutare il passaggio da un tasso fisso a uno variabile e viceversa, aggiustando la durata del mutuo in base alle proprie esigenze. Riducendo la durata, il tasso di interesse solitamente scende, rendendo la surroga più conveniente; aumentando la durata, la rata diventa più leggera, pur mantenendo invariato l’importo del finanziamento.

Inoltre, la surroga del mutuo è un’operazione gratuita per il cliente, senza spese aggiuntive o altri oneri a suo carico. La tassa ipotecaria di 35€ è l’unico costo da affrontare per effettuare la surroga, senza la necessità di coinvolgere un notaio. La procedura è gestita interamente dal nuovo istituto di credito, liberando il mutuatario dalle incombenze della pratica burocratica.

La convenienza economica della surroga si evidenzia anche nel notevole risparmio sul tasso di interesse, generalmente più basso rispetto a quello applicato dalla banca precedente. L’assenza di costi come l’imposta sostitutiva, le spese notarili per la modifica del mutuo e i costi di istruttoria rappresenta un’opportunità significativa per coloro che cercano tassi più favorevoli. Inoltre, la trasferibilità della polizza assicurativa del mutuo alla nuova banca contribuisce ulteriormente alla comodità della surroga.

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Chi vuole richiedere la surroga del mutuo, deve semplicemente inviare una raccomandata alla banca che dovrebbe subentrare. Per la richiesta si può utilizzare un facsimile scaricabile online oppure il modulo già predisposto dalla banca, che in genere è disponibile nel sito web dell’istituto di credito.

Insieme alla modulistica, vanno inviati anche i documenti necessari, che possono variare da una banca all’altra. Quando la documentazione è completa, non resta che attendere l’esito della richiesta.

Come abbiamo visto, non serve inviare alcuna comunicazione alla banca presso cui il mutuo è stato stipulato. Quando la domanda viene accettata, la vecchia banca invierà a quella nuova la quietanza di estinzione del mutuo per surrogazione.

La richiesta della surroga dovrebbe sempre essere preceduta da un’attenta ricerca delle informazioni relative al mutuo della banca subentrante. Questi dati vanno confrontati con le condizioni contrattuali applicate della vecchia banca, per capire dov’è la maggiore convenienza. I dati da valutare sono:

• I tassi di interesse applicati dalla banca;
• Tutte le spese, sia quelle periodiche che quelle accessorie;
• L’ammontare della rata;
• La durata del finanziamento;
• Il totale da rimborsare.

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Affinché la richiesta di surroga del mutuo sia completa, bisogna allegare alla domanda i documenti anagrafici, reddituali e quelli relativi al vecchio mutuo. I documenti anagrafici da presentare alla banca sono:

• Carta d’identità;
• Codice fiscale;
• Certificato di nascita;
• Certificato di stato civile;
• Se il richiedente è coniugato, deve presentare anche l’atto di matrimonio, nel quale sono indicate anche le convenzioni matrimoniali relative ai beni dei coniugi;
• Se invece il mutuatario è divorziato o separato, occorre allegare anche la sentenza del giudice.

Anche i documenti reddituali sono molto importanti per permettere alla banca subentrante di valutare la richiesta di surroga. Ecco i documenti relativi al reddito da allegare alla domanda:

• Le ultime due buste paga;
• Una copia della dichiarazione dei redditi ( Certificazione Unica, 730 oppure modello Unico);
• I lavoratori autonomi devono documentare l’iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato;
• Per i liberi professionisti è invece richiesto il certificato di iscrizione all’albo professionale;
• Alcune banche richiedono anche una copia dell’ultimo estratto conto.

Sebbene la banca subentrante acquisirà parte della documentazione dal vecchio istituto di credito, alla richiesta di surroga bisogna allegare anche i documenti che riguardano il mutuo originario. Questi documenti sono:

• Una copia del compromesso di vendita dell’immobile;
• Una copia dell’atto di acquisto;
• La documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca;
• Il certificato di abitabilità;
• Una copia della planimetria della casa, che includa le pertinenze e le proprietà confinanti;
• I conteggi del debito residuo fino al giorno fissato per la firma della surroga;
• Il modello 240, se l’immobile è stato ereditato per successione.

I documenti necessari per i mutui surroga sono tanti, ma del tutto giustificati dalla stipula di un contratto importante che produrrà i suoi effetti per diversi anni. La documentazione richiesta può variare da una banca all’altra e in caso di dubbi si può sempre chiedere alla banca subentrante i dettagli sulla richiesta di surroga e le sue procedure.

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I mutuatari che hanno intenzione di modificare le condizioni contrattuali del mutuo, si domandano spesso se conviene la surroga del mutuo o la sua rinegoziazione. Prima di decidere, è utile capire bene le differenze e il funzionamento di entrambi.

Mentre con la surroga il mutuo viene trasferito da una banca ad un’altra, con la rinegoziazione è la stessa banca che ha concesso il mutuo a modificare, insieme al mutuatario, i termini dell’accordo firmato in precedenza.

Chi sceglie di rinegoziare il mutuo, ha la possibilità di cambiare la durata del finanziamento, l’importo della rata e lo spread. Anche la rinegoziazione è gratuita e non occorre rivolgersi di nuovo al notaio per l’ipoteca, che resta la stessa.

Se il mutuo originario prevedeva dei benefici fiscali, questi si possono mantenere anche dopo la rinegoziazione. Nel caso del mutuo prima casa, la rinegoziazione si può richiedere più volte nel corso degli anni.

In caso di indecisione tra rinegoziazione e mutuo surroga, è bene valutare con attenzione i tassi di interesse proposti dalle banche, le commissioni previste dal contratto (ad esempio per incassare la rata) e le altre spese periodiche da affrontare. Questi dettagli possono fare la differenza e incidere in modo consistente sull’ammontare complessivo del finanziamento.

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I mutui surroga sono diversi anche dalla sostituzione del mutuo, perché con la portabilità del mutuo non è possibile richiedere nuova liquidità alla banca subentrante. Infatti, nella surroga l’importo del finanziamento resta lo stesso e non può mai essere superiore al debito residuo del mutuatario.

Nel caso della sostituzione del mutuo, invece, è possibile richiedere alla banca un importo maggiore rispetto al debito residuo. Al contrario, col mutuo surroga non si può avere più liquidità, ma solo modificare le condizioni contrattuali.

Visto che avere mutuo surroga e liquidità aggiuntiva non è possibile, la sostituzione del mutuo resta la soluzione ideale per chi invece vuole non solo condizioni più vantaggiose per il mutuo, ma anche più liquidità.

Un’altra differenza da tenere in considerazione riguarda i costi ben diversi tra mutuo surroga e sostituzione. Come abbiamo visto, la surroga non comporta costi aggiuntivi, ma solo il pagamento di 35€ per la tassa ipotecaria.

I costi della sostituzione del mutuo sono maggiori, perché di fatto il vecchio mutuo viene estinto e al tempo stesso se ne crea uno del tutto nuovo e di importo diverso. Le spese aggiuntive sono quelle degli oneri notarili, le imposte, le spese di istruttoria, le perizie e le polizze assicurative.

Se la data del mutuo originario è anteriore a febbraio 2007, in caso di sostituzione va pagata anche una penale di estinzione anticipata, il cui ammontare varia dall’1 al 3% rispetto all’importo del mutuo. Questa penale, al contrario, non è mai prevista in caso di surroga.

Prima di procedere alla sostituzione del mutuo si devono prendere in considerazione questi costi. Chi ha bisogno di liquidità, potrebbe ad esempio valutare di chiedere sia la surroga del mutuo che un prestito per avere liquidità aggiuntiva, facendo attenzione a non cadere nel sovraindebitamento.

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Alla luce di quanto è stato analizzato, il contesto attuale del mercato permette di sfruttare la surroga per avere un risparmio su due fronti: godere di tassi più bassi e trasferire un mutuo esistente a costo zero.

La strategia di politica monetaria adottata dalla Banca Centrale Europea sta mantenendo i tassi d’interesse a un livello molto basso rendendo ad oggi, di fatto, la surroga un’occasione irripetibile. La procedura, sebbene sia simile a quella per la classica richiesta di mutuo , viene normalmente seguita e monitorata direttamente dal consulente mutui della banca, senza costi per il cliente, che può offrire prodotti convenienti che consentono di risparmiare in modo consistente sulla rata mensile sfruttando i vantaggi di un tasso fisso. Specialmente nel caso in cui il mutuo abbia una vita residua di 10, 15 o 20 anni, avere la possibilità di “bloccare” la rata ad un tasso molto basso consente al mutuatario di avere una maggiore serenità nel pagamento dell’impegno mensile.

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L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.