I principali trend 2025 per il real estate in Italia

Il settore immobiliare in Italia vede il 2025 con fiducia principalmente grazie a indicatori economici positivi e a un crescente interesse degli investitori sia per asset di qualità, sia per quelli da riposizionare. Permangono, tuttavia, le preoccupazioni legate alla stabilità geopolitica globale e all’incognita  dell’impatto delle nuove politiche economico-industriali americane, che potrebbero incidere sul sentiment di fondo.

In questo quadro generalmente positivo, i settori residenziale, retail, alberghiero e logistica,  stanno consolidando le loro performance grazie a un finale d’anno 2024 in ripresa, mentre il settore direzionale vede il consolidamento delle richieste per uffici di Classe A in location strategiche.

Settore residenziale: dinamiche in cambiamento e attenzione alla potenziale discesa dei tassi

Dalla seconda metà del 2024, il settore residenziale in Italia mostra segnali di graduale miglioramento, con un incremento delle compravendite previsto nel 2024 leggermente al di sopra delle 700 mila transazioni (in crescita vs 2023), e con un’ ulteriore crescita attesa per il 2025 (+5%) supportata da valori stabili nonostante un rallentamento dei prezzi osservato nella seconda metà del 2023 (Fonte: NOMISMA).

Nel mercato delle locazioni la domanda rimane elevata, specialmente tra la popolazione più giovane. La riduzione dell’offerta, dovuta a molteplici fattori (es. affitti brevi), sta spingendo i canoni verso l’alto. Questo fenomeno si registra soprattutto nei due principali mercati italiani, Milano e Roma, e potrebbe persistere nel 2025 anche a causa del rallentamento nello sviluppo di nuovi progetti.

Permane infine l’interesse di investitori specializzati verso segmenti di nicchia, quali le residenze per studenti (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation) e dei ‘serviced apartments’ (Appartamenti completamente arredati, pronti per essere utilizzati e disponibili sia per formule di affitto breve sia di medio termine).

In sintesi: le prospettive 2025 per il settore residenziale farebbero emergere un trend positivo grazie al protrarsi di politiche monetarie espansive da parte della BCE, che porteranno a una riduzione  del costo del danaro e quindi a una maggiore accessibilità ai mutui da parte delle famiglie.

Retail e Hotel: settori in ripresa con buone prospettive

In Europa il mercato retail mostra prospettive positive per il 2025, in particolar modo per le ‘high street’ delle città più ambite a livello commerciale, dove i canoni di locazione e i valori sono in crescita e porteranno a un probabile miglioramento con incrementi previsti rispettivamente del 2% circa e del 2,4%. Sulla scia europea, il settore retail in Italia sta tornando nel mirino degli investitori anche grazie al diverso appetito da parte del sistema finanziario. I fondamentali di questo comparto supportano questo trend (ottobre 2024 vendite in Centri Commerciali in aumento dello 0,6% YoY – fonte Osservatorio CNCC/EY).

Anche per gli Hotel le prospettive 2025 sono buone e seguono un 2024 da record per l’Italia. Nel 2025 il settore alberghiero continuerà ad essere dominato da capitali privati, investitori istituzionali e gruppi alberghieri. Dopo un 2024 dinamico, l’hospitality italiana guarda al futuro con ottimismo.

Le crescita dei fatturati del settore alberghiero vedrà un consolidamento nel 2025, che sarà accompagnato anche da un graduale miglioramento dei rendimenti, favorendo così l’aumento del valore degli asset alberghieri e volume d’investimenti.
Per l’Italia il 2024 ha registrato investimenti nel settore alberghiero stimati in oltre 2 miliardi di euro, con un incremento superiore al 30% rispetto al 2023.

Tale crescita è conseguenza dei solidi fondamentali di settore, un rinnovato supporto dal sistema bancario e un crescente interesse da parte degli investitori per l’asset class alberghiero. Inoltre non si può non considerare l’appeal “Italia” che non ha uguali in Europa e che sta sostenendo la varietà e numerosità degli investimenti anche nelle destinazioni di lusso.

Logistica: consolidamento della crescita e dell’attrattività

Le prospettive macroeconomiche positive per il 2025 indicano un potenziale punto di svolta anche per il settore logistico e industriale, con il miglioramento della fiducia delle imprese e dei consumatori e tassi di interesse più bassi. Tuttavia, rimane qualche incertezza legata alle fasi iniziali della seconda presidenza di Trump che potrebbe turbare il commercio europeo, specie in riferimento alle proposte legate all’introduzione dei dazi sui beni europei.

Per l’Italia le previsioni 2025 disegnano un trend in linea con il 2024: stabilizzazione dei livelli di affitto e domanda orientata sempre più verso immobili di qualità in posizioni strategiche. Tuttavia, l’ampia pipeline di spazi disponibili, alimentata da nuovi sviluppi e dal consolidamento degli operatori, potrebbe portare a un temporaneo eccesso di offerta nel breve-medio termine, rallentando la crescita dei canoni. Gli immobili di qualità e “sostenibili”, situati in location di prestigio sono destinati ad avere performance migliori della media.

I volumi d’ investimento dovrebbero aumentare nel 2025, man mano che la volatilità del mercato diminuirà e la fiducia degli investitori si rafforzerà. Tuttavia, il ritmo dell’attività dipenderà dalla disponibilità degli asset. Si prevede un progressivo allineamento tra domanda e offerta con alcuni proprietari pronti a rimettere sul mercato i loro immobili e investitori particolarmente interessati a questa tipologia di asset. Le prospettive per il 2025 paiono quindi positive per il consolidamento della crescita e dell’attrattività del segmento.

Settore direzionale: alla ricerca della qualità

Nel corso del 2024, il settore direzionale ha consolidato i livelli di domanda, soprattutto sui principali mercati di riferimento (Milano e Roma).

Qualità e location si confermano i fattori chiave nella scelta dell’ufficio. Ciò si riflette nelle dinamiche degli interventi che hanno portato, al netto di vincoli urbanistici e di complessità nelle ristrutturazioni di edifici storici, a rendere disponibili sul mercato nel corso dell’ultimo decennio immobili sempre più moderni.

Location e qualità sono sempre più considerate fattori in grado di garantire attrattività e competitività nel lungo periodo nei confronti dei propri dipendenti ma anche elementi alla base di un’attenzione alla sostenibilità ambientale che rappresenta ormai un  requisito fondamentale nella scelta degli immobili.
Il crescente divario tra domanda e offerta ha contribuito a far crescere i canoni di locazione e si prevede una continua pressione al rialzo anche per il 2025 (+3% vs 2024 – fonte Cushman & Wakefield).

Sul fronte degli investimenti, il settore degli uffici ha registrato nel 2024 un’attività più contenuta rispetto al passato, contribuendo per circa il 20% al volume complessivo del mercato immobiliare. Nonostante ciò, l’interesse per gli uffici è in crescita, pur rimanendo selettivo, polarizzandosi sulle zone centrali delle città di Milano e Roma.

Parallelamente, si prevede per il 2025 una maggiore disponibilità di prodotto sul mercato anche per immobili di dimensioni significative. Guardando oltre il 2025, la riduzione delle emissioni di carbonio e la gestione del rischio climatico continueranno a influenzare le strategie a lungo termine. Le normative europee sono destinate a incidere ulteriormente sul valore degli immobili, sui canoni di locazione e sulla domanda degli utilizzatori.
Un altro fatto da non sottovalutare riguarda i livelli di attrattività non omogenei: il divario tra città e periferie continuerà ad allargarsi? Potrebbero esserci scenari alternativi per valorizzare immobili non più richiesti come uffici? Che ruolo potrà agire la conversione in destinazioni d’uso più richieste (es. hospitality, residenziale, studentati, senior, co-living)?

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