Leasing Immobiliare: cos’è, come funziona e calcolo

Il contratto di leasing immobiliare è ancora poco conosciuto, ma rappresenta una valida alternativa all’acquisto di un immobile. In alcuni casi stipulare un mutuo non è la soluzione più conveniente e il leasing permette di avere subito la disponibilità dell’immobile, con la possibilità di acquistarlo in un secondo momento.

Le imprese impegnate nella propria crescita possono ottenere diversi benefici dal leasing immobiliare, perché alla conclusione del contratto non sono obbligate a comprare l’immobile e possono accedere a interessanti agevolazioni fiscali.

Quando si parla di leasing viene subito in mente quello che riguarda le auto, visto che si tratta della forma più conosciuta e diffusa. Questa tipologia di contratto può avere come oggetto anche un immobile di cui si ha piena disponibilità fino alla scadenza prefissata e a fronte di un pagamento mensile. A conclusione del contratto, l’utilizzatore può scegliere se acquistare l’immobile o meno, ma può anche rinnovare il contratto.

La crisi del settore immobiliare ha costretto gli operatori a trovare soluzioni alternative al tipico acquisto dietro concessione del mutuo e il leasing rappresenta una valida alternativa, sia per i privati che per le aziende.

Quello che rende il leasing particolarmente vantaggioso è la possibilità di accedere a interessanti benefici fiscali, in modo da abbattere il costo del canone mensile da corrispondere alla banca o alla società di leasing immobiliare.

Un’impresa può ad esempio stipulare un contratto di leasing immobiliare per l’acquisto dell’ufficio, nell’ipotesi in cui non abbia la liquidità necessaria per comprarlo subito o stipulare un mutuo. L’acquisto degli immobili in leasing ormai non è più una novità e sono sempre più numerose le banche che fanno leasing immobiliare commerciale, per andare incontro alle esigenze aziendali.

Il leasing immobiliare, sulla base della normativa vigente, può avere una durata non inferiore a 12 anni e durante questo periodo l’utilizzatore deve corrispondere alla controparte un canone mensile e ha la piena disponibilità dell’immobile.

Bisogna sapere che il leasing immobiliare per aziende ha caratteristiche del tutto simili a quello previsto per i privati. A conclusione del contratto si aprono diversi scenari e l’utilizzatore può scegliere tra varie alternative:

• Restituire l’immobile alla scadenza;
• Prolungare la durata del contratto, in genere alle stesse condizioni;
• Riscattare l’immobile ad un prezzo già fissato in partenza, pagando una sorta di maxi rata finale.

Il leasing è un contratto che lascia quindi ampia liberà di scelta e alla scadenza non esiste alcun obbligo di comprare l’immobile. Al contrario, è possibile valutare come procedere in assoluta libertà.

Prima di stipulare il contratto bisogna leggere con molta attenzione il preventivo di leasing immobiliare, avendo cura di comprendere tutte le condizioni e il tasso che verrà applicato.

Un’impresa che vuole investire nella propria crescita senza impegnare troppe risorse, può trovare il leasing molto conveniente. Quando è necessario un nuovo ufficio o dei locali commerciali più grandi, la scelta di pagare un canone di locazione e rimandare il momento dell’acquisto (che è sempre facoltativo) può rivelarsi vincente.

I vantaggi fiscali rappresentano degli ottimi incentivi che spingono gli imprenditori a stipulare un contratto di leasing immobiliare con le banche.

La deducibilità del canone di leasing, infatti, si estende sia alla quota capitale che a quella degli interessi, rendendo l’investimento molto conveniente. Si deve trattare in ogni caso di uffici, negozi, laboratori o stabilimenti che siano strumentali rispetto all’attività aziendale.

Questi immobili durante il contratto non sono di proprietà aziendale, quindi non vanno iscritti a bilancio, come patrimonio dell’impresa. Inoltre non è necessario affrontare dei costi per l’iscrizione di un’ipoteca o per le spese di istruttoria.

Un altro aspetto da non sottovalutare sono le forme di tutela che assistono l’utilizzatore che stipula il contratto. L’immobile oggetto del contratto per tutta la durata del leasing non può essere pignorato né sequestrato, quindi è al riparo da ogni eventuale azione esecutiva.

Le imprese che non possono contare su una certa solidità finanziaria, hanno la possibilità di orientarsi sul leasing piuttosto che sull’acquisto di un immobile che, essendo parte del patrimonio aziendale, può essere aggredito dai creditori.

Può accadere, inoltre, che la banca o la società di leasing falliscano mentre il contratto è ancora valido. Anche in questo caso chi stipula il contratto è tutelato, infatti potrà continuare ad utilizzare l’immobile e anche riscattarlo alla scadenza prefissata.

Il modo più preciso per calcolare la rata che si andrà a pagare, è quello di chiedere un preventivo dettagliato alle società specializzata o alle banche che offrono questo servizio. Il confronto diretto con un impiegato, può essere utile anche per avere dei chiarimenti in merito alle caratteristiche del contratto.

La soluzione più rapida per chi è interessato ai costi del leasing immobiliare è il calcolo della rata online. Esistono molti siti web che permettono di avere un’idea chiara della mensilità da pagare in pochi minuti.

Occorre digitare il valore dell’immobile, la durata del contratto, l’ammontare dell’anticipo e dell’eventuale riscatto, oltre al tasso del leasing immobiliare. Il risultato di questa ricerca non sarà molto preciso, ma offrirà degli spunti per valutare l’opportunità di questo investimento.

Abbiamo detto che molto spesso il leasing immobiliare rappresenta l’alternativa al mutuo, ma per valutare bene quale scegliere è necessario conoscere le differenze tra le due soluzioni. Entrambe presentano pro e contro e vale la pena valutarli con calma.

Nella maggior parte dei casi le banche finanziano solo l’80% del mutuo o una percentuale minore, mentre con il leasing non ci sono queste restrizioni. Infatti, è possibile ottenere un finanziamento al 100% del leasing immobiliare.

Il leasing inoltre non richiede l’iscrizione di un’ipoteca, né la spesa per il rogito notarile. Un altro vantaggio rispetto al mutuo è la flessibilità, perché le condizioni si possono adattare e negoziare in base alle esigenze dell’utilizzatore.

Il canone da pagare per il leasing rimane fisso per tutta la durata del contratto, mentre il mutuo può prevedere un tasso variabile che a volte fa oscillare la spesa in modo considerevole.

Se alla scadenza del contratto si sceglie di esercitare il diritto di riscatto e acquistare l’immobile, il prezzo complessivo che si andrà a pagare sarà comunque inferiore rispetto a quello previsto in caso di accensione di un mutuo. Tra i vantaggi del mutuo rispetto al leasing c’è quello di prevedere una rata che in genere è più bassa rispetto a quella prevista per il leasing.

I fattori da valutare sono tanti e non è di certo una scelta scontata. Prima di decidere è consigliabile prendersi il tempo necessario e raccogliere tutte le informazioni necessarie.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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