Accollo del mutuo del costruttore: significato e quando conviene

Se stai valutando l’acquisto di un immobile appena costruito, è molto probabile che ti abbiano proposto l’accollo del mutuo del costruttore. Questa scelta può essere vantaggiosa sia per l’impresa edile sia per l’acquirente.

Oggi andremo a vedere meglio di cosa si tratta e quando può risultare conveniente. In particolare, ci interessa scoprire:

• Cosa significa e come funziona l’accollo del mutuo del costruttore
• Quali sono gli aspetti da valutare prima di accettare
• Se e quando l’accollo del mutuo del costruttore conviene

In realtà, come spesso accade, scopriremo che la risposta varia a seconda dei casi. Ecco che cosa c’è da sapere.

Se stai valutando l’acquisto di un immobile appena costruito, è molto probabile che ti abbiano proposto l’accollo del mutuo del costruttore. Questa scelta può essere vantaggiosa sia per l’impresa edile sia per l’acquirente.

Oggi andremo a vedere meglio di cosa si tratta e quando può risultare conveniente. In particolare, ci interessa scoprire:

• Cosa significa e come funziona l’accollo del mutuo del costruttore
• Quali sono gli aspetti da valutare prima di accettare
• Se e quando l’accollo del mutuo del costruttore conviene

In realtà, come spesso accade, scopriremo che la risposta varia a seconda dei casi. Ecco che cosa c’è da sapere.

L’accollo del mutuo del costruttore è un’operazione con cui il mutuatario originale trasferisce una quota del mutuo all’acquirente dell’unità immobiliare, noto come “accollante”, che appunto si “accolla” il mutuo.

Esistono due tipi di accollo:

• Accollo “non liberatorio” o “cumulativo”: accollo che prevede che il mutuatario precedente rimanga responsabile in solido per il pagamento delle rate con il nuovo acquirente;
• Accollo “liberatorio”: l’accollo che prevede la liberazione totale del precedente mutuatario dalla responsabilità del debito.

Quando hanno luogo le due casistiche? Di base, non è necessario che la banca che ha concesso il mutuo aderisca all’accollo, essendo l’accollo perfettamente valido ed efficace senza il consenso del creditore. Tuttavia, solo con il consenso da parte del creditore si produce l’effetto di liberare il debitore originario (accollo “liberatorio”, appunto). Diversamente, questi rimane obbligato in solido col terzo acquirente (accollo “non liberatorio” o “cumulativo”).

Nel caso di accollo del mutuo del costruttore, quindi, il ruolo di acquista l’immobile è quello di subentrare all’impresa edile che ha acceso il mutuo (non a caso, l’operazione si definisce anche subentro nel mutuo del costruttore).

Nell’accollo del mutuo del costruttore, il debito residuo viene trasferito dal costruttore, noto come accollato, al nuovo acquirente, chiamato accollante. Questo significa che il nuovo proprietario dell’immobile assume la responsabilità di saldare le rate del mutuo rimanenti, liberando così il costruttore dall’obbligo finanziario. Questa operazione può risultare vantaggiosa per entrambe le parti: il costruttore ottiene immediatamente la liquidità necessaria per nuovi progetti, mentre l’acquirente può beneficiare di condizioni di mutuo già negoziate, spesso con tassi d’interesse competitivi. Tuttavia, l’acquirente deve valutare attentamente i termini del mutuo esistente per assicurarsi che siano più favorevoli rispetto ad altre opzioni di finanziamento disponibili sul mercato.

L’operazione di accollo del mutuo del costruttore può essere formalizzata con un atto notarile. Una volta che la documentazione è stata firmata, il nuovo mutuatario riprende esattamente da dove il costruttore aveva lasciato il mutuo.

Valutare se l’accollo del mutuo del costruttore conviene dipende da diversi fattori; dunque, dobbiamo addentrarci in qualche spiegazione più approfondita e anche in qualche calcolo. L’accollo del mutuo del costruttore ha pro e contro.

Per cominciare, vediamo quali spese rimangono uguali rispetto a un mutuo di qualsiasi altra natura:

• Il premio assicurativo per la polizza scoppio-incendio ed eventuali polizze aggiuntive
• Gli interessi, perché verrà applicato il tasso già accordato con il costruttore

Esiste almeno un punto su cui c’è effettivamente del risparmio. Si tratta delle spese iniziali, cioè:

• Costi di istruttoria del mutuo
• Perizia immobiliare
• Imposta sul finanziamento

Questi costi sono già stati sostenuti dall’impresa edile nel momento in cui ha sottoscritto il mutuo. Non ci sarebbe motivo di ripetere queste operazioni, in quanto si tratta dello stesso immobile e della stessa somma di denaro già accordata.

Chiaramente potrebbero essere applicati dei costi per la valutazione del merito creditizio del nuovo mutuatario. La banca deve comunque assicurarsi che ci siano le garanzie necessarie per poter liberare il costruttore e affidare il mutuo nelle mani del nuovo acquirente dell’immobile.

Non dimentichiamo, tra l’altro, che si risparmia anche sulle spese notarili: in caso di accollo queste vengono solitamente divise tra il costruttore e il nuovo mutuatario, di fatto risparmiando almeno un migliaio di euro nelle primissime fasi del mutuo.

Complessivamente, sommando tutte le voci è legittimo aspettarsi circa 2.000€ di risparmio sulle spese iniziali.

Riassumiamo sinteticamente pro e contro e rischi dell’accollo del mutuo del costruttore. Esaminarli e confrontare diverse proposte di mutuo è cruciale per determinare se questa soluzione sia la scelta migliore.

Pro:

• Risparmio sui costi iniziali: Non ci sono costi di istruttoria del mutuo, perizia immobiliare e raccolta della documentazione, già sostenuti dal costruttore.
• Spese notarili ridotte: Le spese notarili vengono divise tra costruttore e nuovo mutuatario, risparmiando sulle prime fasi del mutuo.
• Tassi di interesse competitivi: I tassi di interesse concessi ai costruttori possono essere più vantaggiosi rispetto a quelli offerti ai singoli acquirenti.

Contro:

• Responsabilità condivisa: Nell’accollo cumulativo, il costruttore rimane responsabile in solido con il nuovo acquirente, il che può complicare la gestione del mutuo.
• Limitata flessibilità: L’acquirente potrebbe trovare offerte di mutuo con condizioni migliori da altri istituti di credito.

Per capire se nell’accollo del mutuo del costruttore ci sia un risparmio e a quanto ammonti, è fondamentale confrontare altre proposte di mutuo. Supponiamo, ad esempio, che un altro istituto di credito ci abbia proposto un piano di ammortamento che nel complesso ci fa risparmiare 2.500€ in interessi, ma con 2.000€ in più di costi iniziali. In questo caso, potrebbe non essere conveniente optare per l’accollo.

Esempio di calcolo del risparmio:

1. Spese iniziali risparmiate con l’accollo:

1. • Costi di istruttoria: 500€
   • Perizia immobiliare: 300€
   • Spese notarili condivise: 1.200€
   • Totale risparmiato: 2.000€

2. Confronto con un nuovo mutuo:

1. • Risparmio sugli interessi: 2.500€
   • Costi iniziali: 2.000€
   • Risparmio netto: 500€

Se il risparmio sugli interessi fosse superiore ai costi iniziali aggiuntivi di un nuovo mutuo, potrebbe essere conveniente scegliere il nuovo mutuo. Altrimenti, l’accollo del mutuo del costruttore resta la soluzione migliore. Chiaramente esiste anche un vantaggio a livello finanziario nell’accollo, oltre al puro aspetto economico. Trovarsi a pagare delle rate di 10€ più care, di mese in mese, in molti casi è più comodo di versare subito 2.000€ per le pratiche iniziali.

Da considerare anche il tasso di interesse riguardo all’accollo del mutuo. In linea di massima, i tassi di interesse che le banche praticano alle imprese edili sono piuttosto convenienti. Specialmente quando si tratta di un’impresa affermata, con un solido rating creditizio, il tasso applicato potrebbe benissimo essere più conveniente di quello che verrebbe offerto all’acquirente dell’immobile da un altro istituto di credito.

L’accollo del mutuo del costruttore può essere una soluzione vantaggiosa sia per l’impresa edile sia per l’acquirente, ma richiede un’attenta valutazione. Analizzando pro e contro e confrontando diverse proposte di mutuo, è possibile determinare se questa opzione sia la più conveniente per il proprio caso specifico.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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