Come detrarre il mutuo dalla dichiarazione dei redditi

Se avete stipulato o state pensando di stipulare un mutuo con un istituto di credito per acquistare, costruire o ristrutturare la casa in cui abitate, ricordate che avete diritto alla detrazione IRPEF nella dichiarazione annuale dei redditi. Si tratta di una detrazione che spetta a tutti i proprietari / nudi proprietari, ma, per usufruirne, ci sono delle condizioni da rispettare: vediamole nel dettaglio una per una.

Come abbiamo visto nella nostra guida sul mutuo, per chi acquista una prima casa i vantaggi dal punto di vista fiscale sono molteplici e, tra i più rilevanti, troviamo senza dubbio la detrazione degli interessi del mutuo. Il mutuo per acquisto di abitazione principale, infatti, consente di beneficiare della detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi corrisposti ogni anno alla banca e degli oneri accessori nella misura del 19% e fino a un massimo di 4.000 euro.

L’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR stabilisce che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze. L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo; ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.

Pertanto, per poter beneficiare di questa detrazione di interessi, devono essere rispettate tutte le seguenti condizioni:

• l’intestatario del mutuo deve essere anche proprietario / nudo proprietario dell’immobile anche solo di  una quota;
• l’immobile deve essere adibito entro un anno dal suo acquisto ad abitazione principale ovvero luogo di dimora abituale del contribuente o familiare (coniuge, parenti entro il 3° grado ed affini entro il 2° grado);
• il mutuo deve essere ipotecario (oggetto dell’ipoteca non per forza deve essere l’immobile oggetto di acquisto) e deve essere stipulato  nell’anno antecedente o successivo alla data di acquisto dell’immobile.

In caso di mutuo per acquisto di abitazione principale il tetto massimo su cui applicare il 19% ammonta a 4.000 euro annui. Qualora il mutuo fosse cointestato a più persone, tale limite massimo di detrazione degli interessi passivi deve essere ripartito tra i mutuatari in parti uguali (o in base alle diverse percentuali di titolarità del mutuo ricavabili dal contratto del mutuo stesso).

È possibile portare in detrazione gli interessi passivi di mutuo per la costruzione o per la ristrutturazione edilizia (solo se trattasi di interventi di cui alla lettera d art. 3 del DPR 380/2001) dell’abitazione principale sempre nella misura del 19% su un ammontare massimo di euro 2.582,28 annuo. In tal caso,  la stipula del mutuo deve essere effettuata entro i 6 mesi antecedenti l’inizio dei lavori o entro i 18 mesi successivi all’inizio della costruzione o della ristrutturazione.

Inoltre, per il buon esito della detrazione, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

Il concetto di prima casa e il concetto di abitazione principale sono legati a due ambiti diversi: il primo si riferisce alle imposte da applicare in sede di rogito e riguarda il soddisfacimento dei requisiti di cui alla nota IIbis tariffa parte prima allegata al dpr 131/1986 (e si riflette sul trattamento di imposta sostitutiva sul mutuo), mentre il secondo si riferisce all’ambito della detrazione interessi. Spesso nella prassi coincidono, ma possono presentarsi casi in cui non coincidono. Ad esempio, si può comprare un immobile senza agevolazioni prima casa quindi come “seconda casa” e beneficiare comunque della detrazione interessi se si soddisfano le condizioni di cui all’art. 15 del Tuir (proprietario dell’immobile ed intestatario del mutuo, immobile deve essere adibito ad abitazione principale).

La detrazione spetta non oltre il periodo d’imposta nel corso del quale è variata la dimora abituale. Inoltre, non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro, da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.

Oltre alle spese legate alla stipula, quando si parla di mutui, possono essere portati in detrazione anche gli oneri accessori, fondamentali in fase di acquisto di un immobile.

Vediamo quali sono:

• spese notarili: che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo, sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca;
• spese di istruttoria del mutuo: detraibili sempre che si tratti dell’acquisto di abitazione principale, sono gli importi che l’istituto di credito addebita per tutte le pratiche e le formalità finalizzate all’erogazione del mutuo;
• spese di perizia del mutuo: detraibili anch’esse qualora si tratti dell’acquisto di abitazione principale, si tratta dei costi sostenuti dalla banca per la valutazione dell’immobile che si intende acquistare;
• imposta sostitutiva relativa alla quota del mutuo finalizzata all’acquisto / costruzione / ristrutturazione dell’abitazione principale;
• spese per intermediazione immobiliare: se l’acquisto viene effettuato tramite un intermediario, come ad esempio un’agenzia, è possibile portare in detrazione il 19% dell’importo spese fino a un massimo di 1.000 euro.

In linea generale, la detrazione spetta con riferimento agli interessi passivi e oneri accessori nel corso dell’anno in cui sono stati sostenuti, a prescindere dalla scadenza della rata (la detrazione avviene quindi secondo un criterio di cassa)

Sono escluse dalla detrazione del mutuo:

• le spese di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo;
• le spese inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita;
•  le imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile;
• le spese per l’incasso delle rate di mutuo.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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