Cos’è e come funziona il mutuo SAL (Stato di Avanzamento dei Lavori)

Il mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori), è un mutuo per costruzione o per ristrutturazione con una formula particolare: l’erogazione della somma richiesta è legata all’avanzamento dei lavori di costruzione o di ristrutturazione della casa.

Nei mutui destinati all’acquisto dell’abitazione, tutta la somma concordata con la banca viene erogata in un’unica soluzione iniziale. Con il mutuo Stato Avanzamento Lavori, invece, il ricevimento delle somme sarà dilazionato; ogni volta che una parte dei lavori previsti dal contratto sarà completata, si sbloccherà la tranche di erogazione successiva.

Vediamo, quindi, nel dettaglio in cosa consiste il mutuo SAL, come funziona e quali sono i vantaggi che comporta.

La formula del mutuo SAL non viene mai utilizzata per finanziare l’acquisto di un immobile già pronto per essere abitato, ma si può ottenere per gli immobili da ristrutturare o da costruire ex novo. Volendo fare un esempio, un mutuo stato avanzamento lavori potrebbe avere queste caratteristiche:

• 20.000 euro erogati alla stipula del mutuo;
• 15.000 euro dopo il rifacimento dell’impianto elettrico;
• 15.000 euro dopo il rifacimento dell’impianto idraulico;
• 10.000 euro dopo la posa dei pavimenti;

E così via; man mano che vengono effettuati i lavori, la banca, dopo aver fatto le dovute verifiche e perizie, erogherà una nuova tranche di pagamenti al proprietario. Questa modalità farà sì che sia la banca, che non si esporrà al rischio di lavori non eseguiti, sia il mutuatario, che pagherà le lavorazioni in maniera immediata, corrano meno rischi. Ora andiamo a vedere nel dettaglio quali vantaggi comporta la sottoscrizione di questa tipologia di mutuo.

Se ci si trovasse dinnanzi a una ristrutturazione complessa, il mutuo SAL potrebbe essere la soluzione più vantaggiosa; qualunque elemento che permetta di ridurre il rischio dell’operazione dovrebbe essere visto di buon occhio, e il mutuo SAL è pensato proprio per questo:

• richiedendo diverse tranche di erogazione, l’esposizione al debito sarà graduale e si avrà la possibilità di iniziare a ripagare gli interessi prima di aumentare il capitale del mutuo;
• qualora qualcosa dovesse andare storto durante la ristrutturazione, non si correrà il rischio di dover restituire una somma che vale più dei lavori svolti;
• anche la banca è più tutelata, in quanto il valore della sua garanzia (cioè l’immobile da ristrutturare) aumenta di pari passo con l’esecuzione dei lavori; chiaramente, a un rischio minore per la banca corrispondono interessi minori per il mutuatario.

Finora abbiamo fatto riferimento solo alle ristrutturazioni, ma anche per chi intende costruire un nuovo immobile, questa tipologia di mutuo può essere molto utile: la costruzione di un immobile ex novo, infatti, può presentare ancora più imprevisti, pertanto, il mutuo SAL è a maggior ragione uno strumento da valutare.

Malgrado gli evidenti vantaggi, il mutuo SAL ha caratteristiche e aspetti da valutare con attenzione.

Il mutuo basato sullo stato di avanzamento dei lavori (SAL), infatti, implica che ci sia una perizia immobiliare ad accertare i lavori via via eseguiti: il costo di una perizia è variabile, ma bisogna considerare che a ogni tranche di pagamento corrisponderà una perizia ed è, quindi, un costo da tenere in considerazione.

Un altro aspetto da non sottovalutare è il piano di preammortamento: la formula SAL, infatti, prevede una formulazione delle rate diversa da quella dei mutui in un’unica soluzione:

• nei mutui con unica erogazione, ogni mese la rata sarà composta sia da interessi che quota capitale;
• con il mutuo SAL, le prime rate sono formate soloda interessi; questa fase dura fino a quando non sono completate le erogazioni delle varie tranche, solo allora si inizia a restituire le quote di capitale. Si tratta di un’altra forma di tutela per la banca, che però in parte si riflette sugli interessi del finanziamento.

Il mutuo SAL funziona sostanzialmente come tutte le altre tipologie di mutuo e verrà stipulato un contratto nel quale saranno fissate le condizioni come tasso di interesse, durata del mutuo e importo erogato. A livello di documentazione, invece, andranno prodotti, in aggiunta ai documenti utili per la valutazione reddituale, dei documenti aggiuntivi riguardanti i lavori:

• i dati dell’impresa che si occuperà dei lavori;
• il preventivo dei lavori che verranno effettuati;
• in caso di manutenzione straordinaria o di nuova costruzione il progetto e i permessi edilizi.

Per l’erogazione delle tranche di saldo del mutuo SAL servono le fatture dell’impresa che vanno presentate alla banca e sono l’oggetto della perizia atta a consentire il buon esito del pagamento.

Quando il mutuo SAL viene richiesto su una prima casa permangono tutte le importanti agevolazioni che una casa adibita ad abitazione principale comporta. In particolare, sarà possibile portare in detrazione il 19% degli interessi passivi corrisposti nel periodo di imposta di riferimento, come per un mutuo finalizzato all’acquisto.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.