Ipoteca sulla casa: cos’è e come funziona

Proprio l’ipoteca è al centro di questo articolo, in cui vogliamo esaminare la sua funzione all’interno del contratto di mutuo. Ne spiegheremo il significato, le implicazioni, e tutto quel che di importante c’è da sapere. Inoltre, arriveremo a parlare della cancellazione dell’ipoteca, che avviene alla fine del contratto di mutuo e segna l’ultimo passaggio prima di aver concluso i tuoi impegni verso l’istituto di credito.

Il significato di ipotecare una casa risiede proprio nel fatto che l’istituto di credito, che erogherà il mutuo, si assicura sulla restituzione del denaro prestato.

In termini tecnici, infatti, un’ipoteca è un diritto reale di garanzia, vale a dire un diritto su una cosa (dal latino res, che significa, per l’appunto, “cosa”) e anche se può sembrare qualcosa di astratto, in realtà è molto semplice. L’oggetto di un’ipoteca è solitamente un immobile, per cui nella maggior parte dei casi l’ipoteca è un diritto che ha per oggetto un immobile.

Nel caso in cui un credito nei confronti del proprietario del bene non dovesse essere pagato, il titolare del diritto potrà riscattare il bene ipotecato. Questo non succede comunque subito, ma attraverso una procedura che richiede l’approvazione di un giudice.

Il notaio è una figura fondamentale in questa procedura, sia per l’iscrizione dell’ipoteca che per la cancellazione della stessa: le normative italiane, infatti, prevedono che questo professionista possa stipulare atti trascrivibili nei Registri Immobiliari. Una volta che l’ipoteca è trascritta, questa diventa di dominio pubblico. Il motivo è di natura piuttosto pratica: se il mutuatario dovesse vendere la sua casa con il mutuo in corso, ogni potenziale acquirente potrebbe venire a conoscenza dell’ipoteca che grava sulla casa; in questo modo la compravendita sarebbe trasparente, e l’ipoteca non potrebbe essere nascosta.

Il notaio diventa anche responsabile, nel caso in cui rogiti un atto di vendita riguardante un immobile ipotecato senza informare l’acquirente: in questo caso, sarà tenuto a risarcire il danno causato.

Come abbiamo visto, quando si accende un mutuo per l’acquisto di un immobile, come tutela per la banca che eroga il prestito, verrà posta, sull’immobile stesso, l’iscrizione dell’ipoteca che varrà come garanzia in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo. Per effettuare l’iscrizione ipotecaria sarà necessario fornire una documentazione comprovante le motivazioni che portano a questa richiesta, come per esempio il contratto di mutuo, e la nota di iscrizione che riporterà tutti i dati anagrafici del contraente, i dati catastali dell’immobile, l’importo del prestito e le sue caratteristiche. L’iscrizione, che dura 20 anni ed è rinnovabile per altri 20 anni su volontà del creditore, viene definitivamente cancellata nel momento in cui il debito viene estinto per intero. In caso di un immobile la cui proprietà è condivisa tra più soggetti si può anche ipotecare una parte di casa, vale a dire il valore legato alla percentuale di possesso dell’immobile.

L’ipoteca può essere legata, oltre che all’acquisto di una casa, anche ad altre esigenze che possono portare a una richiesta di denaro, nello specifico in caso di debiti o di necessità di liquidità.

Le esigenze che possono portare a ipotecare un immobile non sempre derivano da un normale contratto di mutuo con una banca e si possono verificare dei casi in cui sia necessario porre un’ipoteca sulla casa per debiti. Può capitare che un soggetto che abbia contratto dei debiti e non sia nelle condizioni economiche di rimborsare quanto dovuto, sia costretto a porre un’ipoteca su un immobile di sua proprietà a garanzia del debito. Questa ipoteca, spesso non volontaria (non a caso assume il nome di ipoteca giudiziale), viene iscritta a seguito di una sentenza che obbliga il proprietario dell’immobile al pagamento di una determinata somma a una controparte non avendone, però, immediata disponibilità.

Discorso diverso, invece, quando si decide di porre un’ipoteca sulla casa per liquidità: in questo caso è il proprietario stesso che, in maniera volontaria, decide di richiedere un mutuo per liquidità a una banca ottenendo un prestito con ipoteca sulla casa e ponendo, quindi, a garanzia del capitale erogato, un immobile di sua proprietà. Tale opzione è chiamata anche mutuo ipotecario e, essendo una scelta volontaria, in questo caso si dovrà dimostrare la capienza economica necessaria per ripagare il prestito ricevuto.

Molti si chiedono se ci siano differenze tra un’ipoteca sulla prima casa e una sulla seconda. Al contrario delle agevolazioni previste per l’acquisto di una prima casa, che comportano importanti vantaggi per l’acquirente, in fase di ipoteca, che si tratti di una prima o di una seconda casa, valgono le stesse regole: in ambo i casi, infatti, l’ipoteca viene posta sul singolo immobile e non sul contraente, pertanto, l’ipoteca sulla casa verrà iscritta con le stesse modalità.

L’unica differenza risiede nel pagamento dell’imposta ipotecaria, che, se per acquisti di immobili non destinati a essere prima casa si attesta al 2% (con agevolazioni, qualora il mutuo concesso da una banca durasse almeno 18 mesi, che la fanno scendere allo 0,25%), nel caso della prima casa è fissa a 50 euro.

Come abbiamo visto, l’ipoteca, nella maggior parte dei casi, è legata a un mutuo e la sua estinzione concorre, quindi, all’eliminazione dell’ipoteca: una volta che il mutuo è stato estinto la banca rilascerà una certificazione in cui darà il proprio consenso per la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari; una volta inoltrata questa comunicazione agli uffici competenti, l’ipoteca sarà definitivamente cancellata. Da questo momento in poi sull’immobile in oggetto non graverà più l’ipoteca, che di fatto non sarà più in essere e non ricoprirà più il ruolo di garanzia del credito.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.