Differenza tra proposta di acquisto immobile e compromesso immobiliare

Quando vogliamo acquistare un immobile, due contratti molto utili da conoscere sono la proposta d’acquisto immobiliare e il preliminare di compravendita.

La loro utilità è dettata dal fatto che ci sono dei tempi tecnici per comprare una casa. Magari dobbiamo ottenere prima l’approvazione del mutuo, il proprietario ha bisogno di tempo per traslocare, oppure dobbiamo attendere che il notaio sia pronto per il rogito.

Quindi serve una scrittura che “blocchi” la casa fino all’atto di compravendita. Il compromesso e la proposta d’acquisto servono proprio a questo.

Anche se il fine è sempre lo stesso, però, non sono la stessa cosa. I due documenti hanno delle differenze importanti, che dovresti conoscere prima di proporne uno al proprietario dell’immobile a cui sei interessato.

Se ti spaventa l’ambito del diritto civile, non temere: alla fine di questo articolo, saprai tutte le differenze e le analogie tra il compromesso immobiliare e la proposta d’acquisto.

La proposta d’acquisto è lo strumento più diffuso, essendo flessibile e facile da utilizzare. Solitamente gli agenti immobiliari hanno dei modelli prestampati di proposta d’acquisto, ma si trovano facilmente anche online; basta compilarli con i nostri dati e quelli dell’immobile che intendiamo acquistare per avere una proposta pronta.

Nella proposta d’acquisto, una persona si impegna ad acquistare l’immobile di qualcun altro a un determinato prezzo, ed entro un certo termine. Se poi è necessario ottenere un mutuo prima di procedere all’acquisto, verrà inclusa una parte in cui si subordina la proposta all’ottenimento del mutuo.

Ci sono due tipi di proposta di acquisto:

• La proposta irrevocabile di acquisto, che contiene già tutti i termini necessari per portare a termine la compravendita. Scegliendo la proposta irrevocabile, se questa viene accettata dal proprietario di casa, si passa poi direttamente al rogito notarile;
• La proposta può contenere invece un rimando al preliminare di compravendita, aggiungendo uno step intermedio prima della compravendita vera e propria.

Nella proposta d’acquisto, di solito, si indica anche un termine nella quale questa rimane valida.

Fino a che il proprietario di casa non prende una decisione, la proposta d’acquisto vincola soltanto l’acquirente.  Nel momento in cui questa viene accettata e controfirmata dal proprietario dell’immobile, invece, lega entrambe le parti.

Quando si effettua la proposta, inoltre, si procede con il versamento di una caparra che serve a tutelare il proprietario dell’immobile da eventuali ripensamenti dell’acquirente.

Il preliminare di compravendita può sostituire, o integrare, la proposta d’acquisto. Spesso lo si sente chiamare anche compromesso immobiliare.

Questo contratto vincola fin dal primo momento entrambe le parti, quindi permette all’acquirente di avere più garanzie da subito. Inoltre, il preliminare può essere trascritto da un notaio nei Registri Immobiliari. Se avviene la trascrizione, l’accordo diventa immediatamente opponibile a terzi.

Dal momento in cui viene firmato il preliminare, il proprietario di casa non può più venderlo a nessun altro e non può iscrivere ipoteche. Anche in questo caso, segue il versamento di una caparra che serve da tutela per il proprietario di casa.

Le due parti possono accordarsi da subito per stipulare un preliminare di compravendita, anche se si tratta di un’operazione abbastanza inusuale.

Di solito, il compromesso segue alla proposta d’acquisto. Mentre la proposta viene effettuata con dei modelli precompilati, il preliminare contiene dei termini più precisi per regolare l’accordo tra le due parti.

Anche il compromesso può essere subordinato all’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente. Anzi, quando c’è un mutuo di mezzo, sottoscrivere un preliminare e trascriverlo nei Registri Immobiliari può essere proprio una richiesta esplicita della banca.

In questo modo l’istituto di credito ottiene la garanzia che, in caso di approvazione della richiesta di mutuo, non ci saranno intoppi. Se invece il compromesso non viene trascritto, è possibile che nel frattempo il proprietario di casa venda l’immobile a qualcun altro.

Nel caso in cui dovesse verificarsi una situazione di questo genere, il precedente proprietario di casa dovrebbe comunque rispondere del danno causato. Ci si ritroverebbe, però, ad aver svolto inutilmente tutte le pratiche per il mutuo. Ecco perché avere un preliminare trascritto è sempre una buona idea quando il mutuo è necessario per l’acquisto.

In generale, una proposta d’acquisto è un passo preliminare utilizzato per esprimere interesse nell’acquisto di un immobile, mentre il compromesso è un accordo vincolante che costituisce una fase più avanzata e impegna legalmente le parti coinvolte nell’acquisto.

Vediamone le caratteristiche nel dettaglio.

La proposta d’acquisto è caratterizzata da:

1. Carattere non vincolante: Una proposta d’acquisto è di solito non vincolante per l’acquirente e il venditore. È un’offerta preliminare che può essere ritirata da entrambe le parti senza conseguenze legali.
2. Flessibilità: L’acquirente può specificare le condizioni, i prezzi e i termini desiderati nella proposta, e il venditore può accettare, respingere o negoziare tali termini.
3. Costi ridotti: La presentazione di una proposta d’acquisto di solito comporta costi minimi o nulli, a differenza del compromesso che comporta spese notarili.
4. Mancanza di effetti legali: Una proposta d’acquisto non ha effetti legali significativi. Non trasferisce la proprietà o crea obblighi legali tra le parti.

Il compromesso, invece, ha:

1. Carattere vincolante: impone obblighi legali sia all’acquirente che al venditore. Una volta firmato, è difficile per una delle parti ritirarsi senza conseguenze legali.
2. Tutti i termini finali, tra cui il prezzo di vendita, i tempi di consegna, le condizioni di pagamento e altre clausole rilevanti.
3. Atto notarile: Il compromesso deve essere redatto da un notaio e firmato davanti a lui. Questo implica costi notarili aggiuntivi.
4. Costi di deposito: Una volta firmato il compromesso, l’acquirente di solito deve versare un deposito, di solito pari al 10% del prezzo di vendita, che verrà trattenuto dal venditore in caso di inadempimento da parte dell’acquirente.
5. Termini di Esecuzione: Il compromesso stabilisce una data di scadenza per il completamento dell’acquisto, che è legalmente vincolante.
6. Trasferimento di proprietà: La proprietà viene trasferita legalmente solo alla firma dell’atto notarile definitivo, che segue il compromesso.
7. Penali per inadempienza: Il compromesso può contenere disposizioni riguardo alle penali che scattano in caso di inadempimento da parte di una delle parti.
8. Tutela legale: Poiché il compromesso è un accordo vincolante, offre maggiore protezione legale rispetto a una proposta d’acquisto.

Come abbiamo accennato, sia la proposta d’acquisto che il preliminare di compravendita prevedono una caparra. Non c’è una normativa che stabilisce a quanto essa debba ammontare, quindi le due parti sono libere di accordarsi sulla sua entità.

La caparra è una garanzia importante per chi vende l’immobile. Nel caso in cui l’acquirente dovesse sottrarsi al suo impegno di acquistare la casa, infatti, il venditore potrà tenere per sé la caparra e la sua casa.

In realtà, la caparra tutela anche l’acquirente. Se infatti fosse il proprietario di casa a sottrarsi ai suoi impegni, l’altra parte potrà ricevere a titolo di risarcimento il doppio della caparra versata.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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