Differenza tra rinegoziazione e sostituzione del mutuo

Il mutuo è un contratto molto lungo, quindi può capitare di voler sistemare alcuni aspetti per adattarli meglio alla nostra situazione attuale. Talvolta succede perché è cambiata la nostra situazione economica, talvolta perché sono semplicemente cambiate le condizioni di mercato.

In ogni caso, in Italia la legge prevede diversi strumenti attraverso i quali è possibile andare a modificare le condizioni di un mutuo. Due, in particolare, sono oggetto del nostro approfondimento di oggi: la rinegoziazione e la sostituzione.

Spesso i due termini vengono confusi, ma leggendo fino in fondo potrai fare chiarezza una volta per tutte. Con semplicità e pragmatismo, andremo ad affrontare le analogie e le differenze tra queste operazioni.

La rinegoziazione del mutuo prevede di rivolgerci alla nostra banca per chiedere una modifica del contratto attuale. Non viene quindi predisposto un nuovo contratto di mutuo, ma vengono cambiati degli elementi del finanziamento in corso.

Attraverso la rinegoziazione possiamo modificare:

• La durata del mutuo, accorciandola o allungandola;
• Lo spread applicato dalla banca, cioè la parte del tasso di interessi che rappresenta il guadagno dell’istituto di credito dall’operazione;
• Il tipo di tasso applicato, passando da fisso a variabile o viceversa.
• Il debito residuo, rimborsandone anticipatamente una parte.

Dal momento in cui non prevede la stipula di un nuovo contratto, la rinegoziazione è un’operazione semplice e gratuita da portare a termine. Dobbiamo ricordarci che si tratta di una libera negoziazione tra noi e la banca, quindi l’istituto di credito non è tenuto ad accettare in blocco le nostre richieste; se le nostre proposte sono ragionevoli, tuttavia, è molto probabile che vengano accolte.

In Italia, grazie alla surroga, è molto semplice portare il mutuo presso un’altra banca. L’operazione non prevede costi ed è piuttosto rapida. Per questo le banche si dimostrano generalmente aperte alla rinegoziazione, in modo da non far passare i loro clienti ad un altro istituto.

La sostituzione del mutuo è un’operazione, a ben vedere, molto diversa dalla rinegoziazione.

Non solo potremo cambiare un fattore in più del nostro mutuo, ma andremo proprio a terminare il finanziamento attuale per attivare un nuovo contratto.

Quando sostituiamo il mutuo, ne attiviamo uno nuovo che serve in primis ad estinguere quello vecchio. Può sembrare strano, ma è utile per poter richiedere della nuova liquidità all’istituto di credito.

Nel nostro nuovo contratto potremo modificare tutti gli elementi che abbiamo già nominato per la rinegoziazione, dalla durata al tipo di tasso. Avremo, però, la possibilità aggiuntiva di cambiare l’importo.

Dal momento in cui non esiste la possibilità di aumentare l’importo di un mutuo in corso, l’unica strada percorribile per ottenere nuova liquidità dal finanziamento è quella di optare per una sostituzione. Questa scelta, però, è accompagnata dai relativi costi.

Fare un nuovo contratto di mutuo significa dover pagare nuovamente l’istruttoria, il notaio, l’imposta sostitutiva e magari anche una penale. Tutto questo costa migliaia di euro a conti fatti, quindi è una scelta che va ponderata bene.

Rinegoziare il mutuo è una scelta molto conveniente e semplice, che prevede tempi brevi e costi bassi. Se vogliamo modificare aspetti come la durata, lo spread o il tipo di tasso applicato, è senza dubbio la strada migliore. Una sostituzione ci costerebbe molto di più, senza darci valore aggiunto.

La sostituzione, invece, è una strada più complessa. Il suo punto di forza è che ci permette di chiedere nuova liquidità, un’opzione non prevista dalla rinegoziazione. Se abbiamo questa esigenza, risulta l’unica scelta praticabile.

Come spesso accade nel mondo dei mutui, dunque, la convenienza di una soluzione dipende soprattutto da ciò che cerchiamo. In questo caso, la scelta verte intorno alla necessità o meno di richiedere della liquidità extra.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.