Donazione casa con mutuo: tutto ciò che c'è da sapere

Nella ricerca di una casa da acquistare è possibile imbattersi in immobili che risultano essere frutto di una donazione. Ma cosa significa e come è regolato un mutuo con donazione? Una donazione è il passaggio di un bene da una persona a un’altra, ma questo passaggio di proprietà non deriva da un atto di compravendita ed è bene tenere in considerazione i diversi fattori che possono essere d’ostacolo alla positiva conclusione dell’acquisto. Vediamo quindi come viene regolata la donazione di un immobile con mutuo.

La donazione di un immobile è un contratto attraverso il quale un soggetto, definito il donante, trasferisce il diritto di proprietà di un bene immobile – abitazioni, terreni o altro – ad un altro soggetto, detto il donatario. La donazione più frequente avviene tra genitori e figli: il donante (in questo caso il genitore) trasferisce la proprietà dell’immobile ali figlio che ne diventano il legittimo proprietario: in questi casi capita spesso che la donazione sia vincolata da altri diritti reali quali l’usufrutto, quindi la possibilità per il donante di abitare nell’immobile per tutta la rimanenza in vita, o i diritti di servitù.

Anche se da un punto di vista pratico si tratta di una normale compravendita immobiliare, quando si deve finanziare l’acquisto di un immobile proviene da una donazione è fondamentale tenere in considerazione le dinamiche che hanno portato alla donazione

Solitamente è possibile procedere alla stipula ed erogazione di finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili pervenuti per donazione se nella relazione preliminare il Notaio abbia espressamente dichiarato che a carico degli immobili non risultino trascritte domande giudiziali di riduzione / restituzione e di petizione dell’eredità ovvero atti di opposizione alla donazione che gli immobili siano pervenuti al venditore da oltre venti anni dalla trascrizione dell’atto di donazione ovvero da oltre un decennio dall’apertura della successione a seguito decesso del donante.

In alternativa, il rischio di riduzione/restituzione deve adeguatamente garantito da specifica polizza assicurativa, solitamente vincolata a favore della che eroga il mutuo.

Una volta effettuate le opportune verifiche si potrà quindi procedere con la prima fase di istruttoria e la successiva perizia da parte della Banca.

Proprio come per un immobile acquistato attraverso una classica compravendita, anche per un immobile derivante da donazione le tipologie di mutuo e i prodotti offerti sono molteplici, e sarà possibile scegliere tra:

• mutui a tasso fisso, nei quali l’importo della rata rimane costante per tutta la durata del mutuo
• mutui a tasso variabile, per i quali il tasso applicato può cambiare a seconda dell’andamento del parametro di riferimento
• mutui a tasso misto, che sono una formula ibrida tra le due opzioni precedenti.

È possibile accedere a un mutuo anche per un terreno edificabile frutto di una donazione? Anche in questo caso valgono le stesse regole viste per i beni già esistenti. Il mutuo per la costruzione di un immobile è a tutti gli effetti un mutuo ipotecario nel quale l’ipoteca, non essendo ancora presente un fabbricato, viene effettuata sul terreno in cui sorgerà la nuova abitazione. Solo successivamente ai primi stati di avanzamento dei lavori l’ipoteca passa dal terreno all’immobile.

Sia che si tratti dell’acquisto di un terreno su cui il donante ha ottenuto il permesso di edificabilità, sia che si tratti di un terreno già di proprietà ma derivante da una donazione, sarà possibile accedere alle varie tipologie di mutuo, salvo che non vi siano vincoli alla costruzione o che la cubatura del terreno non permetta l’edificabilità del fabbricato.

E’ opportuno segnalare che non tutte le banche prevedono la possibilità di finanziare l’acquisto di un terreno, ancorché edificabile.

Il mutuo per la costruzione di un’abitazione su un terreno edificabile si struttura in maniera differente rispetto al mutuo tradizionale, poiché viene erogato successivamente agli stati di avanzamento dei lavori, una volta verificato il raggiungimento degli obiettivi.

Anche chi vuole comprare una prima casa con mutuo e ha individuato un immobile derivante da donazione può trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze. Inoltre, anche in questo caso il mutuo prima casa può beneficiare di importanti agevolazioni, con una particolare attenzione rivolta ai più giovani, ai quali sono dedicati una serie di prodotti e finanziamenti su misura. In particolare, oltre al mutuo ipotecario, è possibile accedere anche a una particolare tipologia di mutuo, quello fondiario, specifico per chi acquista o ristruttura la sua prima casa.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.