Guida al mutuo per la ristrutturazione del condominio

Chi vive in un condominio potrebbe trovarsi di fronte alla necessità di affrontare una spesa relativa alla ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio. L’ammontare delle somme richieste è però spesso molto elevato, consistendo in una cifra di cui non tutti dispongono. Per questo motivo diventa fondamentale accendere un mutuo presso un istituto di credito o intermediario finanziario per poter sostenere la spesa. Nello specifico, si parla dei cosiddetti mutui condominiali, una possibilità offerta a tanti cittadini che però non tutti conoscono. Di seguito, tutte le informazioni necessarie a descrivere i mutui condominiali, come funzionano e quali sono le loro caratteristiche specifiche.

Il mutuo condominiale può essere richiesto per la ristrutturazione o per la manutenzione di un edificio in forma di condominio. In tal senso, dal punto di vista giuridico la ratio legis dell’istituto giuridico è comunque la stessa del mutuo, cambia soltanto il novero dei soggetti coinvolti nell’operazione finanziaria.

Per questo motivo, in base alla definizione del Codice civile, il contratto di mutuo condominiale consiste in una cifra consegnata al soggetto che la richiede – o una pluralità degli stessi come nel caso di operazioni legate alle parti comuni dell’edificio – il quale si impegna a restituirla tramite il pagamento di rate periodiche comprensive dell’importo originario, maggiorate quantitativamente sulla base di uno specifico tasso d’interesse.

Gli istituti di credito o gli intermediari finanziari concedono con una certa frequenza vari mutui condominiali. Per assicurarsi la restituzione della cifra erogata, però, richiedono alcuni specifici documenti e garanzie a corredo del contratto. In ogni caso, il mutuo condominiale per le ristrutturazioni viene concesso solitamente con la formula giuridica del mutuo chirografario.

Il mutuo condominiale per ristrutturazioni è concesso sotto forma chirografaria in quanto i soggetti interessati non prestano alcun tipo di garanzia reale.

La somma erogata per questo tipo di mutui è solitamente di basso importo. Questo perché chi si impegna ad accendere un mutuo condominiale chirografario non garantisce solvibilità tramite un bene specifico come un immobile.

Non essendoci una garanzia reale, il periodo di rimborso sarà di breve durata e il sottoscrittore si impegnerà a restituire l’importo della rata a lui spettante, calcolata in base ai millesimi tabellari posseduti.

Nonostante il mutuo condominiale abbia parecchi punti in comune con gli altri tipi di mutui per ristrutturazione, ci sono alcune caratteristiche che lo differenziano, come ad esempio la procedura da portare a termine per la richiesta di mutuo.

Innanzitutto, gli istituti di credito fissano un tetto massimo sul prestito che non può superare i 100 mila euro, da restituire secondo un piano di rimborso di 72 mesi o di 6 anni al massimo. Inoltre, per accendere correttamente un mutuo di questo genere è fondamentale la presenza e il lavoro di coordinamento dell’amministratore di condominio, il quale deve redigere la documentazione necessaria e organizzare le assemblee per raccogliere le adesioni di tutti i singoli condomini.

Oltre al documento che attesta la volontà dei condomini a procedere con la richiesta di mutuo per le operazioni edilizie, alcuni istituti finanziari, prima di consentire la stipula del mutuo condominiale per ristrutturazione, necessitano anche di un preventivo dettagliato da parte dell’impresa edile che avrà in carico i lavori.

Per quanto riguarda le rate del mutuo per la ristrutturazione del condominio, queste vengono suddivise equamente fra tutti i condomini da parte dell’istituto bancario che concede il prestito sulla base delle tabelle millesimali. Questo aspetto sancisce la differenza fondamentale che intercorre fra il mutuo condominiale e le altre tipologie. Per il resto, il calcolo della somma e il piano di ammortamento per il rientro nel prestito bancario vengono accordati secondo un tasso fisso o variabile.

Inoltre, anche i mutui condominiali per ristrutturazione possono accedere alla disciplina della portabilità del mutuo, procedura che permette il trasferimento del contratto da un istituto di credito ad un altro. Anche in questo caso, tuttavia, è necessario l’intervento dell’amministratore di condominio per coordinare l’operazione finanziaria.

Nonostante il mutuo condominiale abbia parecchi punti in comune con gli altri tipi di mutui per ristrutturazione, ci sono alcune caratteristiche che lo differenziano, come ad esempio la procedura da portare a termine per la richiesta di mutuo.

Innanzitutto, gli istituti di credito fissano un tetto massimo sul prestito che non può superare i 100 mila euro, da restituire secondo un piano di rimborso di 72 mesi o di 6 anni al massimo. Inoltre, per accendere correttamente un mutuo di questo genere è fondamentale la presenza e il lavoro di coordinamento dell’amministratore di condominio, il quale deve redigere la documentazione necessaria e organizzare le assemblee per raccogliere le adesioni di tutti i singoli condomini.

Oltre al documento che attesta la volontà dei condomini a procedere con la richiesta di mutuo per le operazioni edilizie, alcuni istituti finanziari, prima di consentire la stipula del mutuo condominiale per ristrutturazione, necessitano anche di un preventivo dettagliato da parte dell’impresa edile che avrà in carico i lavori.

Per quanto riguarda le rate del mutuo per la ristrutturazione del condominio, queste vengono suddivise equamente fra tutti i condomini da parte dell’istituto bancario che concede il prestito sulla base delle tabelle millesimali. Questo aspetto sancisce la differenza fondamentale che intercorre fra il mutuo condominiale e le altre tipologie. Per il resto, il calcolo della somma e il piano di ammortamento per il rientro nel prestito bancario vengono accordati secondo un tasso fisso o variabile.

Inoltre, anche i mutui condominiali per ristrutturazione possono accedere alla disciplina della portabilità del mutuo, procedura che permette il trasferimento del contratto da un istituto di credito ad un altro. Anche in questo caso, tuttavia, è necessario l’intervento dell’amministratore di condominio per coordinare l’operazione finanziaria.

La procedura per richiedere un mutuo per ristrutturare le parti comuni dell’edificio è molto complessa. Innanzitutto, l’amministratore o uno qualsiasi dei condomini interessati deve convocare l’assemblea, la quale delibererà la necessità di effettuare delle ristrutturazioni sui beni comuni dell’edificio. Nel caso di parere favorevole, l’amministratore di condominio sarà incaricato di individuare la banca o l’istituto finanziario più adatto per richiedere il mutuo.

L’offerta e le condizioni del mutuo formulate dalla banca dovranno essere poi accettate dall’assemblea condominiale con voto di maggioranza su base dei due terzi dei millesimi totali. Se il mutuo non è finalizzato a migliorare le parti comuni, invece, è necessaria l’unanimità dei voti favorevoli da parte dei condomini.

All’interno dell’ordinamento giuridico italiano il condominio non è riconosciuto come persona giuridica, come quindi unico soggetto, ma come pluralità di persone che possono contrarre obbligazioni. Per questo motivo le banche permettono l’accensione del mutuo solo se presenti come garanzia dei beni sotto forma di fideiussioni o pegni.

Spetta all’amministratore del condominio selezionare il giusto partner finanziario agendo con professionalità e attenzione, riferendo poi le proprie azioni di volta in volta all’assemblea condominiale.

In caso di insolvenza, poi, in base a quanto stabilito dal Codice civile, trattandosi di un debito che vede tutti i condomini co-obbligati, la banca potrà agire nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante legale dell’assemblea dei condomini, oppure verso ogni condomino.

Dopo l’accensione del mutuo, l’istituto di credito dovrà ricevere con regolarità le rate da parte dei singoli condomini o come unico versamento unificato. Alcuni istituti di credito permettono il salto della rata oppure una flessibilità nel puntuale pagamento delle stesse, ma dipende dai casi e dalle clausole inserite nel contratto.

Ad ogni modo, in caso di ritardo eccessivo nel pagamento o insolvenza, la banca che ha concesso il mutuo per la ristrutturazione del condominio possiede diversi strumenti giuridici di tutela ai quali ricorrere per ottenere le cifre pattuite. Nei casi peggiori di insolvenza potrà avvalersi delle garanzie prestate dall’inquilino moroso o, se non presenti, rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria per ottenere un decreto esecutivo.

In caso di assenza di garanzie, la legge considera responsabili in parti uguali tutti i condomini, obbligandoli quindi a saldare il debito anche per le rate non coperte da altri soggetti. Una parte di responsabilità ricade anche sull’amministratore di condominio in qualità di legale rappresentante dell’assemblea dei condomini, nonché principale incaricato di garantire il regolare versamento delle quote prefissate.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.