Il piano di ammortamento di un mutuo ipotecario: cos’è e come funziona

Quando fai richiesta per ottenere un mutuo, la banca ti fornisce diverse informazioni per aiutarti a prendere una decisione informata e consapevole; alcune di queste sono più facili da comprendere, altre lo sono di meno. In particolare, il piano di ammortamento è di difficile comprensione per chi non lavora nel settore.

Qui vogliamo aiutarti a comprendere meglio questo argomento, dal momento che il piano di ammortamento è un documento fondamentale per qualunque mutuatario. Alla fine di questa lettura, dovresti facilmente riuscire a prenderne in mano uno, capendo esattamente cosa stai guardando.

Il piano di ammortamento si presenta, di solito, come una tabella. In questa tabella puoi vedere esattamente come andrai a ripagare il tuo debito verso la banca, l’importo delle rate e l’andamento degli interessi nel corso del tempo.

Come ogni tabella, anche quella del piano di ammortamento è fatta di righe e colonne.

Le righe sono semplici da capire: la prima riga corrisponde alla prima rata, la seconda riga corrisponde alla seconda rata e così via.

Per quanto riguarda le colonne, invece, troviamo decisamente più informazioni. Qui è dove le cose si fanno leggermente più tecniche.

Dobbiamo infatti ricordarci di una cosa importante, cioè che ogni rata del mutuo è formata da due componenti. Una componente è fatta di capitale, quindi una restituzione vera e propria dei soldi che hai ricevuto in prestito dalla banca. La seconda componente è fatta di interessi, i quali rappresentano il vero e proprio “costo” del tuo prestito.

Il piano di ammortamento ti aiuta a capire quanti interessi e quanto capitale stai andando a versare nel corso del tempo. Per questo contiene diverse colonne, ognuna delle quali ha specifiche informazioni in merito.

Ecco cosa dovresti trovare lungo le diverse colonne del tuo piano di ammortamento:

• Numero della rata: lungo questa colonna trovi riportate tutte le rate del mutuo;
• Quota di capitale: mostra quanto capitale stai rimborsando con ogni specifica rata;
• Quota di interessi: si riferisce alla parte della tua rata composta da interessi, i quali vengono calcolati sul capitale ancora da restituire e quindi variano nel corso del tempo;
• Importo della rata: quanto vai a versare a tutti gli effetti con ogni singola rata. Per ogni singola rata, sarà il risultato della somma tra quota di capitale e quota di interessi;
• Capitale accumulato: è la somma di tutte le quote di capitale che hai già restituito, pagando le rate, fino a un determinato momento.

Vediamo alcune risposte alle domande più frequenti che i mutuatari si pongono riguardo al piano di ammortamento.

Per cominciare, molto probabilmente noterai che il tuo piano di ammortamento è fatto alla francese. Le rate rimangono sempre uguali, ma non sono sempre costituite dalle stesse quote di capitali e di interessi.

Dovresti notare che, nel corso del tempo, la quota di interessi si fa via via più bassa. La quota di capitale, invece, tende ad aumentare. Ecco perché spesso si sente dire che le rate iniziali sono “fatte di interessi”.

In realtà questa espressione è impropria, perché è comunque sempre presente una quota di capitale. Tuttavia è vero che questa quota all’inizio è più bassa, proprio perché gli interessi vengono calcolati sul capitale residuo. Inizialmente hai più capitale ancora da restituire, dunque ti trovi a versare una quota maggiore di interessi; verso la fine del mutuo, invece, le due cose si invertono.

Spesso ci si sente domandare, invece, perché la voce “capitale accumulato” sia così importante da vederla scritta su ogni piano di ammortamento.

La risposta è semplice, ma doppia. In primo luogo, un mutuo termina quando tutto il capitale ricevuto inizialmente è stato restituito. Quindi se “i conti tornano”, il capitale accumulato dopo aver pagato l’ultima rata deve essere pari alla cifra ricevuta inizialmente.

In secondo luogo, il capitale accumulato può essere sottratto al capitale iniziale. Supponiamo, ad esempio, che tu abbia ricevuto un mutuo da 100.000€ e che il capitale accumulato fino ad oggi sia di 20.000€; per differenza, il capitale residuo è di 80.000€.

Il capitale residuo è un dato molto utile, che viene anche riportato in molti piani di ammortamento. Serve a calcolare la quota di interessi della rata successiva, per cui è utile avere almeno l’indicazione del capitale accumulato in una colonna del piano di ammortamento.

Da ultimo, chiariamo un aspetto importante. Il piano di ammortamento non tiene conto di tutte le spese del mutuo: i costi di perizia, le commissioni e la parcella del notaio non vengono considerate all’interno. Rimane quindi un documento molto importante, ma non basta per confrontare con efficacia due diversi preventivi di mutuo.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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