Importo massimo del mutuo in base al reddito: come si stabilisce

Prima di richiedere un mutuo è importante informarsi riguardo l’importo massimo ottenibile, in modo da poter calcolare la rata del mutuo più conveniente in base al proprio reddito e stipendio.

In linea di massima, il massimo importo finanziabile corrisponde all’80% del valore di mercato dell’immobile ipotecato.

La maggior parte degli istituti di credito prevedono il limite massimo in funzione della tipologia di mutuo che si intende accendere e da una serie di altri fattori che affronteremo analiticamente in questo articolo.

Il mutuo, come si può approfondire nella guida dedicata, è un contratto bilaterale che coinvolge due diversi soggetti: il primo, detto mutuante, è l’ente finanziatore che si impegna a concedere una determinata somma, il secondo è invece il mutuatario, ossia colui che deve restituire, secondo le modalità pattuite, la somma ricevuta.

Il grande vantaggio del richiedere un mutuo d’importo non elevato sta nel fatto che questo tipo di finanziamento può essere rimborsato in un tempo relativamente breve.

Quando si è alla ricerca di una nuova casa, una parte considerevole del tempo la si trascorre a valutare la metratura e la disposizione dei locali, le ipotesi su come arredare la casa e la posizione dell’immobile. Prima di fare qualsiasi compromesso, però, è fondamentale capire che l’importo del mutuo non è determinato solo dal prezzo di acquisto, ma anche da una perizia svolta preventivamente dalla banca.

Prima della concessione del mutuo, l’istituto valuta infatti il Loan to value, ovvero il rapporto tra la somma richiesta e il valore dell’immobile, determinando l’effettivo importo massimo erogabile e il valore per il quale iscrivere ipoteca sulla casa, a garanzia del mutuo, al fine di tutelare la banca contro il pericolo di insolvenza. Per questo motivo, l’importo massimo concedibile di un mutuo è solitamente calcolato con una percentuale sul minor valore fra il prezzo di acquisto e quello indicato nella perizia. Per i mutui fondiari tale percentuale non può superare l’80%.

Per capire l’importo massimo delle somme finanziabili a titolo di mutuo, si devono ad ogni modo considerare diversi fattori: le finalità per cui si chiede il finanziamento, il valore dell’immobile e il suo grado di rivendibilità, la durata del mutuo, le garanzie offerte, il reddito che bisogna avere per ottenere il mutuo e l’età del mutuatario.

Analizziamo tutti questi fattori per comprendere in che modo vanno concretamente a incidere sull’importo massimo finanziabile:

Il mutuo prima casa  consente di ottenere somme pari all’80% del valore dell’immobile, solitamente rilevato dalla perizia. In presenza di particolari condizioni e garanzie, si può raggiungere anche una percentuale superiore.

Il valore monetario dell’immobile per cui si chiede il mutuo è il dato concreto utilizzato per stabilire le somme finanziabili. Se le normative in fatto di mutuo indicano l’importo massimale secondo percentuali, il valore dell’immobile tradotto in cifre quantifica nello specifico le somme finanziabili.

Le banche concedendo il mutuo, assumono il rischio d’insolvenza del richiedente e, in ragione di ciò, qualora lo ritengano necessario, richiedono garanzie aggiuntive personali o di terzi. Le tipologie di garanzia più diffuse sono la presenza di un garante del mutuo  (una terza persona che si impegni a restituire il debito a fronte dell’insolvenza del mutuatario), ipoteche su altri immobili di proprietà del mutuatario, fideiussione (con la quale un terzo garante si impegna personalmente e con il proprio patrimonio a saldare il debito) e la stipula di polizze assicurative .

Questi due dati sono strettamente collegati fra loro. Se il mutuo viene richiesto da una persona molto giovane, la banca riconosce all’operazione un rischio particolarmente basso, dunque sarà possibile concordare una durata molto lunga e richiedere un importo maggiore. Se il richiedente è invece in là con gli anni, le banche concedono mutui di durata più breve. Solitamente il rimborso del mutuo deve terminare entro gli 80 anni del cliente.

Altro fattore che incide fortemente sull’importo massimo ottenibile con il mutuo è il reddito effettivo del richiedente. Su questo, infatti, dev’essere calcolata la rata massima mensile sostenibile.

Ogni istituto di credito ha linee guida differenti in relazione al rapporto tra la rata mensile e il reddito, ma generalmente la ratanon deve superare il 30% o il 35% dell’introito massimo del richiedente o della sua famiglia. Questa soglia è calcolata tenendo in considerazione diversi fattori quali ad esempio il numero dei componenti della famiglia, la presenza di figli o familiari a carico, eventuale impegni finanziari che incidono sul budget familiare.

Ad esempio, chi possiede entrate mensili pari a 1.000€ non dovrebbe affrontare rate superiori a 300 o 350 €. Se il reddito sale a 1.500 €, anche la rata potrà essere innalzata a un massimo di 550 € mensili. Questi parametri variano da banca a banca e alcuni enti creditizi ammettono che l’importo della rata del mutuo arrivi arrivano infatti anche al 40% del reddito mensile.

Calcolare l’importo della rata massima sostenibile è un fattore di primaria importanza. Il richiedente, infatti, in ragione della spesa che può affrontare mensilmente dovrà scegliere la durata del mutuo, suddividendo in 10, 20 o 30 anni (in base ai piani offerti dalla banca prescelta), quale somma può ragionevolmente restituire ogni mese senza incorrere in difficoltà economiche.

Come abbiamo visto, richiedere un mutuo implica necessariamente un accordo tra due diverse parti in causa: il richiedente e l’ente finanziatore. Per stabilire l’importo massimo del mutuo si devono quindi prendere in considerazione i dati offerti da entrambe le parti che, soprattutto per quanto riguarda le banche, possono essere differenti.

Ogni istituito di credito, infatti, applica ai contratti di mutuo le proprie specifiche clausole e condizioni. L’importo massimo finanziabile può essere differente da banca a banca. La strategia migliore da adottare, dunque, è decidere prima di ogni altra cosa l’importo che si intende richiedere a titolo di mutuo e la durata della sua restituzione. Dopo aver studiato le varie tipologie di contratti di mutuo offerte si potrà poi scegliere quella che presenta le condizioni per noi più vantaggiose, che permettono di ottenere le somme desiderate a un tasso d’interesse ragionevole e che consentono di restituirle in un lasso di tempo tale da non obbligare il mutuatario a sopportare un eccessivo peso economico.

Il calcolo preliminare sull’importo del mutuo  può essere effettuato sulla base delle condizioni generali e più comuni: importo massimo del finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile per il quale si intende chiedere l’ipoteca, il reddito complessivo familiare (considerando che la rata mensile non dovrebbe superare il 35% del suo valore totale) e le garanzie che si possono offrire per assicurarsi le somme desiderate.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.