Imposta sostitutiva sul mutuo: prima casa, seconda casa e tutte le informazioni

Quando ci rivolgiamo a un istituto di credito per richiedere un mutuo, tra le varie spese sentiamo parlare di imposta sostitutiva: ma di che cosa si tratta? In questo articolo analizzeremo le caratteristiche e le modalità di calcolo di questa imposta, con esempi pratici. Passeremo poi in rassegna le casistiche particolari legate all’imposta sostitutiva.

L’imposta sostitutiva, istituita dal DPR 601 del 1973, è un’imposta detraibile dalle imposte sul reddito che si applica a tutti i finanziamenti destinati all’abitazione con requisiti dell’agevolazione prima casa, conclusi in Italia e che hanno una durata superiore ai 18 mesi. L’imposta, come suggerisce il nome stesso, sostituisce altre imposte ordinarie come l’imposta ipotecaria, di registro, di bollo, catastale e le tasse sulle concessioni governative, evitandone il versamento.

Questa imposta deve essere pagata da chi riceve il finanziamento, ma è la banca o la finanziaria che concede il prestito a versarla all’erario. Nel momento in cui viene erogata la somma richiesta, infatti, ne verrà trattenuta una percentuale; questa sarà poi versata al fisco dall’istituto finanziatore che agisce in qualità di sostituto d’imposta. Quando si paga l’imposta sostitutiva sul mutuo, quindi? In automatico, contestualmente all’erogazione dell’importo richiesto.

La percentuale dell’imposta sostitutiva del mutuo va applicata sul totale della somma richiesta. Questa va divisa per 100 e moltiplicata per 2, nel caso si tratti di un mutuo destinato ad investimenti immobiliari residenziali senza i requisiti dell’agevolazione prima casa, oppure divisa per 100 e moltiplicata per 0,25 se ci sono i presupposti per ricevere l’agevolazione “prima casa”. Quando non si parla di abitazioni, l’imposta sostitutiva del mutuo è invece sempre allo 0,25%. Vale, ad esempio, per i prestiti personali concessi per l’acquisto di un’automobile o di altri beni. La stessa aliquota è prevista anche sui finanziamenti per l’acquisto di terreni ed immobili ad uso commerciale.

Vediamo un semplice esempio di calcolo dell’imposta sostitutiva del mutuo:

• Mutuo dal valore di 80.000 euro per l’acquisto di una seconda casa: l’imposta ammonterà a 80.000/100 x 2, cioè 1.600 euro. La banca li verserà all’erario ed erogherà al cliente 78.400 euro.
• Mutuo dal valore di 80.000 euro per l’acquisto di una prima casa, secondo i criteri previsti dalla legge finanziaria. L’imposta ammonterà a 80.000/100 x 0,25, cioè 200 euro. La banca li verserà all’erario ed erogherà al cliente 79.800 euro.

Vediamo ora alcune casistiche particolari relative a mutuo e imposta sostitutiva: particolarmente conveniente, in particolare, l’aliquota dell’imposta per il mutuo sulla prima casa.

Come anticipato, nel caso di mutuo prima casa, l’imposta sostitutiva del mutuo ammonta allo 0,25% della somma finanziata.

Per poter usufruire dell’aliquota agevolata dell’imposta sostitutiva per il mutuo della prima casa è necessario che l’immobile venga acquistato con l’applicazione delle specifiche agevolazioni: il trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto, la categoria catastale dell’immobile (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 per le abitazioni e C/2, C/6 e C/7 per le pertinenze) ed il possesso di diritti reali su altri immobili (la condizione è che la casa eventualmente già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto).

L’imposta sostitutiva del mutuo per una seconda casa è un’opzione fiscale che consente, come già detto, di sostituire l’imposta di registro, ipotecaria e catastale dovuta per l’acquisto di una seconda casa con un’aliquota fissa del 2%. Questa opzione è disponibile solo per i contratti di mutuo stipulati per l’acquisto dell’immobile e deve essere esercitata entro 60 giorni dalla stipula del contratto. L’imposta sostitutiva deve essere versata in un’unica soluzione all’atto dell’iscrizione del contratto di mutuo presso l’Agenzia delle Entrate.

Per alcune categorie di under 36 che acquistano la prima casa era prevista, fino al 31 dicembre 2023, l’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo. Questa opportunità era riservata ai giovani che avevano ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto era stato rogitato e che possedevano un valore dell’Isee (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40mila euro annui.

Ma attenzione: l’agevolazione è decaduta a partire dal 1° gennaio 2024. L’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo si applica tuttavia anche ai contratti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, ma solo qualora il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023. Chi ha stipulato l’atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024 e ha pagato le relative imposte senza fruire dell’agevolazione, pur possedendone i requisiti di accesso, ha diritto a un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte corrisposte in eccesso.

Nel caso in cui due coniugi decidano di acquistare casa stipulando un mutuo cointestato, l’imposta sostitutiva si calcola in base alla quota parte del finanziamento erogato a ciascuno e alla destinazione di tale quota:

• Se entrambi considerano l’immobile come “prima casa”, l’imposta sarà sempre dello 0,25%.
• Se solo uno dei coniugi gode delle agevolazioni per la prima casa, pagheranno aliquote diverse: lo 0,25% per il coniuge acquirente come prima casa e il 2,00% per l’altro.
• Se invece entrambi possiedono già una prima casa, l’imposta sarà comunque del 2% della somma del mutuo.

Come già affermato, le ultime novità normative hanno eliminato l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui degli under 36. Ma l’imposta sostitutiva del mutuo sulla prima casa resta detraibile a livello fiscale: questa possibilità rientra tra le agevolazioni relative all’abitazione principale.

Esulando dai mutui per l’acquisto della casa, l’aliquota dell’imposta sostitutiva del mutuo per liquidità personale o imprenditoriale o per qualsiasi altra finalità resta pari allo 0,25%.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.