Indeterminatezza del tasso contrattuale nei mutui: cosa bisogna sapere

Stipulare un mutuo è un passo importante, da compiere con molta attenzione e nella forma di atto pubblico, ovvero davanti a un notaio.

I costi previsti da indicare all’interno del documento sono molteplici e vanno dalle spese di istruttoria della pratica fino a quelle di perizia, comprendendo anche il costo dell’imposta sostitutiva e i costi assicurativi, oltre, ovviamente, al tasso di interesse.

Potrebbe capitare che il tasso contrattuale del mutuo risulti indeterminato. Ma che significa? Come posso calcolare in quel caso gli interessi da corrispondere? Cerchiamo di capire come muoversi in questi casi.

A volte, il mutuo viene confuso con il finanziamento, tuttavia si tratta di due istituti economici sostanzialmente diversi sia per natura giuridica che per onerosità, calcolata in base al valore della rata mensile da corrispondere. Con il mutuo, generalmente, la somma di denaro percepita è molto più alta rispetto a quella ottenuta tramite un prestito, in quanto solitamente l’importo richiesto ha come scopo l’acquisto di una casa.

Chi ottiene il mutuo, deve concedere ipoteca sull’immobile posto a garanzia e poi restituire la cifra con versamenti periodici – in formula mensile – maggiorata degli interessi. Quest’ultimi rappresentano il guadagno che le banche ricavano dall’operazione economica e vengono calcolati in base al tasso previsto, che può essere di due tipologie: fisso o variabile. I parametri che determinano la tipologia e percentuale del tasso vengono stabiliti al momento della stipula dell’atto di mutuo con l’istituto di credito.

In alcuni casi può capitare di trovarsi di fronte a un’indeterminatezza del tasso d’interesse del mutuo. Per capire questo concetto è fondamentale però capire bene come viene stabilito il tasso d’interesse nel contratto di mutuo.

Possiamo esordire chiarendo che il tasso d’interesse del mutuo deve essere sempre determinato. Lo prevede la legge, la quale impone anche il rispetto di una disciplina rigorosa per impedire il verificarsi dei fenomeni di anatocismo (i cosiddetti interessi sugli interessi) e la possibilità di arrivare, addirittura, anche a casi di usura legale.

Naturalmente, la determinazione del tasso di interesse di un mutuo non può avvenire in maniera arbitraria, ma dipende principalmente da tre fattori, individuati al momento della stipula. Nello specifico, ci riferiamo a:

• Somma di denaro richiesta in prestito alla banca;
• Valore dell’EURIBOR, indice utilizzato per mutui a tasso variabile, la cui rilevazione può variare tutti i mesi;
• Valore dell’EURIRS, utilizzato invece per calcolare il tasso del mutuo in caso di operazione a tasso fisso in relazione all’importo del prestito mutuato dalla banca e al il tempo di restituzione.

L’EURIBOR è il tasso interbancario di riferimento comunicato giornalmente dalla European Money Markets Institute come media dei tassi d’interesse ai quali primarie banche attive nel mercato monetario dell’euro offrono depositi interbancari a termine in euro ad altre primarie banche.

L’EURIRS è il tasso di riferimento, calcolato giornalmente, indica il tasso di interesse medio al quale i principali istituti di credito europei stipulano swap a copertura del rischio di interesse

Naturalmente, all’interno del mutuo troviamo anche diverse spese accessorie, come:

• quelle necessarie a istruire la pratica;
• l’assicurazione obbligatoria a copertura del rischio di scoppio e incendio sull’immobile posto a garanzia;
• la spesa per la valutazione dell’immobile e un eventuale costo di incasso rata.

Viste le cifre importanti alle quali è possibile arrivare in un contratto di mutuo, le banche devono rendere chiari i costi di acquisto e accensione del mutuo, come previsto dalle leggi a tutela del consumatore con la consegna dell’offerta vincolante comprensiva del Prospetto Informativo Europeo Standardizzato. Si tratta di un fascicolo che contiene tutte le informazioni relative al mutuo, che la banca è tenuta a consegnare al cliente quando effettua una proposta vincolante di mutuo.

In questo prospetto andremo a trovare tutte le principali indicazioni sul tasso di interesse, le rate, il piano di ammortamento e così via. Da quando il prospetto è diventato unico per tutte le banche europee, per chi richiede il mutuo è diventato anche più facile capirlo e fare comparazioni.

Per questo motivo, l’indeterminatezza del tasso del mutuo è da considerare illecita e in alcuni casi può determinare la nullità del contratto.

A tutela delle ragioni del consumatore, la legge ha predisposto il TUB – Testo Unico Bancario – all’interno del quale sono contenute le prescrizioni che le banche e gli istituti di credito devono osservare durante la stipula di un contratto di mutuo.

A dare una definizione precisa all’indeterminatezza del tasso contrattuale nei mutui è l’articolo 117, il quale recita:

“sono nulle e si considerano non apposte le clausole contrattuali di rinvio agli usi per la determinazione dei tassi di interesse e di ogni altro prezzo e condizione praticati nonché quelle che prevedono tassi, prezzi e condizioni più sfavorevoli per i clienti di quelli pubblicizzati“.

Dall’analisi giuridica di questa disposizione è possibile affermare che, se all’interno del contratto di mutuo sottoscritto non c’è esplicita menzione del tasso di interesse utilizzato per il calcolo degli interessi da corrispondere mensilmente e, contemporaneamente, non si può risalire a quest’ultimo tramite una metodologia di calcolo univoca e coerente, esiste un profilo di indeterminatezza che si configura come un vero e proprio illecito contrattuale.

Una recente sentenza del Tribunale di Campobasso datata 3 marzo 2022 ha stabilito che, nel caso in cui all’interno di un mutuo sia presente un tasso non determinabile, debba essere fatto un riconteggio del mutuo fin dal suo inizio. Allo stesso modo, i giudici hanno ritenuto opportuno specificare che nel caso in cui il tasso non sia determinabile nemmeno in questo modo, allora l’intero contratto è da considerarsi nullo e il beneficiario assolto dal pagamento degli interessi.

Com’è facilmente intuibile, il tasso d’interesse è indeterminato quando la banca non ne ha comunicato con precisione la percentuale o la metodologia di calcolo all’interno del documento.

Solitamente, di fronte a queste situazioni la clausola contrattuale è spesso oscura e il beneficiario del mutuo non riesce a determinare bene cosa comprenda la rata da lui versata ogni mese (non è chiara la suddivisione dei costi previsti come interesse rispetto a quelli previsti per la gestione della pratica).

Supponiamo ora che una persona abbia richiesto un mutuo per l’acquisto di una casa e abbia firmato il documento che prevedeva un tasso d’interesse fisso al 4%. Ipotizziamo che il costo di incasso della rata mensile non fosse però indicato nel contratto: questo comporterà che il costo periodico del mutuo sia più alto di quello stabilito o comunicato al momento della firma del contratto.

Anche in questo caso ci troviamo di fronte alla cosiddetta indeterminatezza del mutuo: giuridicamente, questa avviene quando al momento della firma il contraente non è a conoscenza del reale valore del tasso, oppure esso risulta fortemente ambiguo.

L’indeterminatezza del tasso del mutuo è tutelata dalla legge e chi l’ha subita può agire per tutelare i propri diritti. Naturalmente, per la procedura di reclamo vengono richiesti tutti i passaggi e documenti volti alla verifica di una reale sussistenza di indeterminatezza.

L’indeterminatezza del tasso di interesse del mutuo a volte è difficile da individuare. In linea generale, il modo migliore per accorgersi della sua sussistenza è leggere con attenzione il contratto di mutuo, in particolare il documento di sintesi (forma abbreviata del contratto) e il piano di ammortamento.

Se dalle clausole contrattuali è impossibile trovare una voce che citi specificatamente il costo del tasso di interesse, si potrà agire per tutelarsi rispetto all’indeterminatezza del tasso contrattuale del mutuo.

Solitamente, la cosa migliore da fare è verificare le condizioni contrattuali direttamente presso la filiale della banca più vicina.

Nel caso in cui l’indeterminatezza sia conclamata, è possibile rivolgersi a un professionista oppure sporgere un’azione legale per chiedere il rimborso delle cifre pagate ingiustamente rispetto a quelle pattuite in fase di stipula dell’accordo contrattuale.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.