Intestazione casa, agevolazioni mutuo prima casa e tutela del coniuge

Quando una coppia sposata si appresta a comprare casa, uno degli aspetti più importanti a cui prestare attenzione è a chi intestare l’immobile. Un’altra scelta di grande rilevanza riguarda l’intestazione del mutuo, qualora sia necessario chiederne uno.

In tutto questo, di norma i problemi principali sono due:

• Come sfruttare a pieno tutte le agevolazioni possibili;
• Come fare in modo che entrambi i coniugi siano tutelati dalla soluzione adottata.

Nel nostro articolo di oggi cercheremo di fare chiarezza su tutti gli aspetti da conoscere e da valutare, in base alle normative e alle agevolazioni vigenti nel 2020.

Se marito e moglie scelgono la comunione dei beni, qualora dovessero comprare un immobile questo sarà automaticamente cointestato. Quando si sceglie il regime di separazione dei beni, oggi decisamente più diffuso, ci si trova invece di fronte a una scelta.

Cointestare l’immobile serve per tutelare entrambi i coniugi. In caso il matrimonio dovesse terminare prima del tempo, ciascuno dei due avrà dei diritti precisi sulla casa:

• Potrà abitarla quando vuole, senza limitazione ad alcune stanze o ad alcuni spazi, in quanto la quota di proprietà è comunque relativa all’intero immobile;
• Potrà ricevere una parte della somma ottenuta in caso di vendita, il che dipende dalla quota di proprietà posseduta.

Questi diritti sorgono soltanto nel caso in cui la casa sia cointestata. Qualora questa fosse intestata ad uno soltanto dei due coniugi, senza autorizzazione dell’intestatario l’altro non avrà né diritto ad abitare l’immobile né a partecipare alla liquidazione in caso di vendita.

Per essere del tutto chiari, non importa chi ha pagato la casa. Se il denaro è stato versato dal coniuge A per intero, ma la casa è stata intestata al coniuge B, quest’ultimo non dovrà ad A né una parte del denaro pagato né alcun diritto sull’immobile.

Il mutuo segue un percorso molto simile.

Quando il mutuo viene cointestato nasce un’obbligazione in solido da parte di entrambi i coniugi. Questo significa che la banca potrà rifarsi a sua scelta sull’uno o sull’altro per ottenere il versamento delle rate, senza doversi premurare che queste vengano divise equamente.

Nei rapporti interni tra i coniugi, però, la cointestazione implica l’obbligo di dividere le rate equamente. Se solo uno dei due coniugi paga le rate di un mutuo cointestato, ha diritto ad ottenere dall’altro coniuge la restituzione della somma che ha versato al posto suo.

Molto spesso il problema dell’intestazione della proprietà dipende dalle agevolazioni e dal modo più efficiente per sfruttarle.

Qualora due coniugi decidano di cointestare un immobile, avranno diritto entrambi alle agevolazioni. Questo, però, soltanto se entrambi rispettano i criteri necessari.

Supponiamo che i coniugi A e B abbiano deciso di comprare un immobile subito dopo il loro matrimonio, cointestandolo al 50%. Esiste però una differenza nella loro situazione patrimoniale:

• A è già proprietario di un immobile dove ha vissuto fino a quel momento, che risulta ancora di sua proprietà;
• B, al contrario, si trova in una situazione che rispetta tutti i criteri necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa.

In questo caso soltanto B potrà godere delle agevolazioni previste. La coppia ha due opzioni:

• Intestare l’immobile soltanto a B, in modo da poter usufruire a pieno di tutte le agevolazioni, ma lasciando A senza tutele;
• Tutelare entrambi i coniugi cointestando la casa, ma perdendo metà delle agevolazioni previste.

Un discorso molto simile, anche questa volta, riguarda il mutuo. È bene ricordare che tutte le strade sono possibili: cointestare sia la casa che il mutuo, cointestare solo la casa e cointestare solo il mutuo.

Le agevolazioni attuali permettono a chi compra la sua prima casa di detrarre il 19% degli interessi passivi fino ad un massimo di 4.000€. Tuttavia:

• Se il mutuo è cointestato ed entrambi hanno diritto alle agevolazioni, ciascuno dei due coniugi potrà detrarre un massimo di 2.000€ annui;
• Se invece il mutuo è cointestato ma uno dei due coniugi non ha diritto all’agevolazione, allora solo l’altro potrà detrarre pro quota gli interessi passivi.

Chiaramente anche in questo caso vige il discorso delle tutele, da una parte, contro la convenienza dall’altra. La coppia potrebbe decidere di intestare il mutuo solo a chi ha diritto alle agevolazioni, ma a quel punto l’altro non avrebbe alcun obbligo di pagamento delle rate.

Nella maggior parte dei casi la risposta è sì. Se entrambi i coniugi pagano il mutuo, quindi entrambi si aspettano di avere dei diritti sull’immobile che stanno acquistando, cointestare è la scelta migliore.

Da una parte questo può voler dire perdere delle agevolazioni, ma bisogna anche tener conto del rischio che il matrimonio finisca. Perdere metà delle agevolazioni sulla prima casa significa perdere con certezza migliaia di euro, ma non cointestare implica il rischio di perdere una quota di proprietà da decine o centinaia di migliaia di euro.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.