Mutuo fino al 100%: requisiti e tipologie

Quando si è in procinto di acquistare una casa ci si trova spesso dinnanzi a innumerevoli decisioni da prendere e tra le più rilevanti troviamo la sottoscrizione di un mutuo; in linea generale, l’importo che viene erogato dall’istituto di credito arriva a coprire l’80% del valore dell’immobile, con il restante 20% da versare di tasca propria. Il limite di fondiarietà dell’80% è stato fissato con delibera del CICR del 22 aprile 1995 che prevede che il limite massimo per la concessione dei finanziamenti fosse pari all’80% del valore dell’immobile sul quale viene concessa l’ipoteca.

Tuttavia, esiste la possibilità di superare questa percentuale e alcune banche permettono di ottenere un mutuo fino al 100 per cento.

Vediamo insieme di cosa si tratta e quali sono i requisiti per poterlo ottenere.

Il mutuo al 100% è una tipologia di finanziamento che consente di ottenere un prestito in grado di coprire l’intero valore dell’immobile, superando il tradizionale limite dell’80%. Questa formula è pensata per agevolare chi desidera acquistare una casa senza dover disporre di una grande somma iniziale per il capitale, riducendo così l’esborso economico all’inizio dell’acquisto.

Tipicamente destinato a giovani coppie o a chi sta acquistando la propria prima casa, il mutuo al 100% è pensato per coloro che, pur avendo un capitale iniziale limitato, possiedono la capacità economica di sostenere il rimborso delle rate nel lungo periodo. Per questo motivo, viene spesso definito “mutuo prima casa al 100%” o “mutuo 100% giovani”.

Per accedere a questo tipo di mutuo, come per qualsiasi altro prestito, l’istituto di credito richiede adeguate garanzie. Tuttavia, per i mutui che coprono il 100% del valore dell’immobile, i requisiti sono più stringenti rispetto a quelli dei mutui tradizionali. In particolare, la banca dovrà esporsi a un rischio maggiore e, di conseguenza, richiederà garanzie aggiuntive per tutelarsi contro il rischio di insolvenza, visto che l’importo del finanziamento, e quindi delle rate, sarà superiore rispetto a quello previsto nei mutui con un finanziamento inferiore all’80%.

Oltre alle tradizionali garanzie richieste per il mutuo tradizionale, per il mutuo 100 per cento sono richieste delle garanzie integrative che mirano, nello specifico, a valutare la solvibilità del debito da parte del richiedente. Una delle garanzie più comuni previste da alcune banche è la richiesta di stipula di una polizza assicurativa che servirà a coprire l’eccedenza, fino al 20% del valore dell’immobile, rispetto alla percentuale di mutuo fondiario.
Un secondo requisito che potrebbe essere richiesto è la presentazione di un garante del mutuo, vale a dire un soggetto terzo il quale, nel caso in cui il richiedente non fosse più in grado di saldare le rate del mutuo, provvederebbe a far fronte personalmente al pagamento.

Un’ulteriore garanzia, già prevista nei mutui tradizionali, risiede nell’ipoteca sull’immobile che, in questo caso, potrebbe essere posta, oltre che sull’immobile oggetto del mutuo, anche su un altro immobile di proprietà del richiedente o su altri beni di proprietà il cui valore copra l’eccedenza del 20%.

Altra possibilità per ottenere un mutuo prima casa con importo del finanziamento superiore all’80% del valore dell’immobile è quella di richiedere la garanzia pubblica del Fondo Prima Casa (www.consap.it).

Il mutuo per una seconda casa al 100 per cento è un prodotto che gli istituti di credito erogano di rado, sia per la sua peculiarità, in quanto è raro che una persona che possiede già una prima casa richieda un mutuo al 100% per una seconda abitazione, sia per il rischio di insolvenza che in questa casistica diventa ancor più concreto.

Generalmente, per un mutuo su una seconda casa, la percentuale erogata scende sotto la soglia dell’80% attestandosi su valori medi intorno al 60/70% del valore dell’immobile, pertanto, una richiesta di mutuo che copra l’intero costo dell’operazione è generalmente considerata rischiosa da parte della banca.

Torniamo quindi al focus principale di questo approfondimento e vediamo quali sono i requisiti per il mutuo prima casa per giovani under 36.

Quando sentiamo parlare di mutuo prima casa per gli under 36 fino al 100 per cento, si fa riferimento a un prodotto destinato a tutti quei giovani che intendono acquistare la loro prima casa senza poter affrontare un importante esborso economico iniziale. Chiamato genericamente anche “mutuo giovani”, solitamente beneficia della garanzia prestata dal Fondo Prima Casa, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze con la legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1 comma 48, lett. c).

Il Fondo agevola il rapporto tra il cittadino e la banca offrendo una garanzia pubblica, sul mutuo per l’acquisto della prima casa con requisiti di accesso basati sull’impossidenza di altri immobili residenziali e sul possesso di particolari requisiti quali l’età inferiore ai 36 anni, l’essere conduttore di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari, essere titolare di nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi, aver formato una coppia coniugata ovvero convivente more uxorio che abbi costituito nucleo da almeno due anni.

Grazie al decreto energia del 25 settembre, la garanzia statale 80% è stata prorogata fino al 31 dicembre 2023 in modo che le banche possano concedere più facilmente un mutuo che copra l’intero valore dell’immobile in caso di richieste fatte da soggetti con reddito certificato ISEE non superiore a 40.000 euro, che rientrano in una delle categorie prioritarie previste dal Fondo e che chiedono il mutuo di importo superiore all’80% del valore dell’immobile. Questa importante garanzia si affianca fino alla fine del 2023 ad altri vantaggi come l’esenzione del pagamento delle imposte (imposta ipotecaria, catastale, di registro e sostitutiva) e, nel caso di acquisto di un immobile soggetto a IVA, di un credito d’imposta che copra l’IVA versata.

Quando la banca analizza una richiesta di mutuo, si premura di verificare che il mutuatario abbia sufficienti garanzie da prestare, e tra queste le più importanti  sono senza dubbio la capacità di rimborso del finanziamento e il valore della casa che viene posta sotto ipoteca. Se un istituto di credito concede un mutuo da 80.000 euro a fronte di un immobile dal valore di 130.000 euro, è ragionevolmente probabile che in caso di mancato pagamento delle rate riuscirà a recuperare il suo credito dalla vendita dell’immobile ipotecato, ma tutto questo ha un costo per la banca, che quindi deve tenere in considerazione gli oneri associati al riscatto delle sue garanzie.

Non solo, ma l’iter che porta alla liquidazione della casa impegna diverse risorse umane e tempo: ecco perché una garanzia pari al valore del mutuo, se il mutuatario risultasse potrebbe tradursi in un pessimo affare per l’istituto di credito.
Per questo in molti casi si preferisce concedere mutui, solitamente, una percentuale pari al massimo all’80% del valore di un immobile.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.