Mutuo prima casa: cos’è e come scegliere il migliore

• Vuoi comprare casa? Il mutuo prima casa è la soluzione migliore per andare incontro a questo tipo di spesa: è rivolto a chi non è ancora proprietario di nessun immobile e necessita di un aiuto finanziario per diventarlo.Il mutuo, dunque, si configura semplicemente come un prestito, il cui rimborso avviene entro un range di tempo stabilito con la propria Banca. Generalmente, per l’acquisto di una prima casa, viene finanziato fino all’80% del valore dell’immobile stesso, indicando il minore tra il valore di compravendita e quello di perizia.Questo tipo di contratto, inoltre, presenta delle agevolazioni fiscali importanti: infatti, si potrà detrarre il mutuo dalla dichiarazione dei redditi con il 19% degli interessi passivi.un finanziamento solo per le abitazioni che rientrano nella definizione di “prima casa” e quindi abitazione principale del mutuatario;
• Inoltre, il finanziamento non può essere superiore all’80% del valore dell’immobile. Questo requisito può essere evitato: è sufficiente presentare garanzie integrative quali ad esempio una polizza fidejussoria (mortgage insurance) e l’istituto di credito potrebbe concedervi il 100%;
• Infine, l’ipoteca immobiliare istituita come garanzia è di primo grado: ciò assicura alla banca, in caso di mancata restituzione dell’importo, la soddisfazione totale del credito prima di ogni altro creditore;
• Infine si tratta di finanziamento a medio e lungo termine con durata del contratto non inferiore ai 18 mesi.

Per scegliere il migliore mutuo, è necessario valutare con attenzione alcune variabili. Chiedere il parere della propria Banca potrà di certo esservi di aiuto.

È importante, comunque, riuscire a farsi un’idea prima di firmare un contratto che – volente o nolente – è sicuramente vincolato dai seguenti 3 fattori.

Se il tuo caso soddisfa i requisiti necessari per poter richiedere un mutuo fondiario valuta attentamente i vantaggi che, nel complesso della spesa necessaria per l’acquisto di una casa, non sono assolutamente da sottovalutare.

Un indicatore importante per scegliere il miglior mutuo prima casa è sicuramente il TAEG (detto altrimenti ISC), ovvero il Tasso Annuo Effettivo Globale che rendiconta il costo complessivo e reale del mutuo.

Nel TAEG, infatti, sono compresi tutti i costi che la Banca dovrà sostenere: i costi di perizia, i costi dell’assicurazione incendio e scoppio, eventuali polizza facoltative, imposta sostitutiva, spese di istruttoria e, soprattutto, gli interessi applicati all’importo totale del mutuo. Tramite il confronto del TAEG di due o più mutui si acquisisce immediatamente l’idea di quale e quanto costi di più.

Attenzione: è importante verificare che il tasso proposto sia un tasso a regime, ovvero valido per tutta la durata del mutuo, e non solo per le prime rate.

Il TAN, Tasso Annuo Nominale, è incluso nel TAEG e rappresenta la quota di interesse che si dovrà corrispondere al proprio istituto di credito. Questo è dato dalla somma dello spread contrattualizzato e l’indice di riferimento del mutuo.

Tasso variabile o fisso? – Rappresentano i due tipi di tasso di mutuo prima casa maggiormente richiesti. Scegliere il tasso fisso significa scegliere l’opzione maggiormente sicura: il tasso, in questo caso, è stabilito al momento del contratto e rimane tale fino all’estinzione del mutuo.

La rata è di norma superiore rispetto a quella dovuta con un mutuo a tasso variabile che, di contro, può crescere o diminuire in base alle variazioni del valore dell’indice Euribor, assicurando però una spesa iniziale minore.

Queste due variabili sono condizionate dalle entrate mensili. Un mutuo breve, ovviamente, ti aiuterà a risparmiare sugli interessi, ma se la rata fosse troppo alta il rischio di non poter coprire il pagamento si farebbe troppo alto.

Due istituti di credito diversi possono avere giudizi diversi su un cliente, oppure politiche diverse sull’accettazione dei mutuatari. Per questo motivo la stessa persona, con le stesse garanzie, può ottenere un mutuo al 70% presso un istituto di credito mentre un altro istituto può arrivare a concedergli soltanto il 60%.

Questo aspetto è importante, perché determina la quantità di denaro che dovremo versare di tasca nostra al momento dell’acquisto di casa.

È normale che una banca possa offrire tassi di interesse particolarmente bassi se si espone di meno al rischio. Scegliendo di finanziare una percentuale minore della casa dei mutuatari, un istituto di credito rischia meno e quindi può praticare tassi inferiori sui mutui.

In alternativa, una banca potrebbe offrire un tasso di interesse inferiore, a parità di denaro concesso, ma richiedendo l’intervento di un garante esterno. Dobbiamo considerare, però, che questo significa trovare una persona disposta a garantire con il suo patrimonio personale le rate del nostro mutuo. Una cosa non semplice, che spesso non vale un piccolo sconto sulle rate.

In generale, il buon senso consiglia di non contrarre un mutuo con rate superiori al 35/40 % del proprio reddito mensile.

Tra un istituto di credito e l’altro ci sono differenze piuttosto importanti sui tempi di approvazione di un mutuo, un fattore che per molti mutuatari è in cima alla lista delle priorità.

Quando abbiamo trovato la casa dei nostri sogni e siamo pronti a trasferirci, magari dopo una lunga ricerca dell’immobile giusto e dopo aver firmato un compromesso, è normale avere voglia di compiere il passo senza impiegare troppo tempo.

Fin dal primo appuntamento in banca è possibile fare domande sui tempi necessari per l’approvazione del mutuo. Meglio informarsi, in modo da poter anche informare chi sta vendendo la sua casa e per poter prendere per tempo un appuntamento dal notaio.

Questa è la situazione più tipica, ma in altri casi la rapidità nella concessione di un mutuo diventa invece un fattore critico. Se chi vende casa ha necessità di trovare liquidità rapidamente vendendo il suo immobile, prediligerà un acquirente che gli può garantire tempi brevi per arrivare all’atto notarile. In questi casi la velocità nell’ottenimento di un mutuo può diventare determinante per non perdere l’occasione di acquistare la casa desiderata.

Gli interessi rappresentano il costo più importante di un mutuo, ma a conti fatti anche la fase di approvazione è piuttosto onerosa. L’istruttoria e la perizia, messe insieme, arrivano facilmente a costare tra i 1.500 e i 2.000 euro.

Molto spesso i mutui vengono pubblicizzati per il loro tasso di interesse vantaggioso, che in realtà viene integrato da pesanti costi iniziali. Per sicurezza è sempre meglio tener conto del TAEG quando si confrontano due piani di ammortamento, cioè del Tasso Annuo Effettivo Globale.

Questo tasso non tiene conto soltanto degli interessi, ma di tutti i costi del finanziamento: istruttoria, perizia, spese per l’incasso delle rate e così via.

Invece un parametro che non va necessariamente confrontato, quando si mettono a confronto dei preventivi di mutuo, è quello dell’assicurazione contro scoppio e incendio. In Italia questa polizza è obbligatoria per tutti i mutuatari, ma non per forza è un elemento per paragonare due mutui tra loro.

Anche se è normale che le banche propongano ai clienti dei piani convenzionati, questi sono comunque liberi di rivolgersi a terze parti per stipulare l’assicurazione che preferiscono. Richiedere dei preventivi di assicurazioni esterne può aiutare a risparmiare.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.