Mutuo con garanzia Consap: è compatibile con la surroga?

Con la definizione di Mutuo Consap si fa riferimento a una tipologia di finanziamento destinata all’acquisto della prima abitazione, assistito dalla garanzia del Fondo Prima Casa, gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici Spa), società controllata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Ma con questa forma di mutuo, è possibile fare una surroga? Scopriamolo insieme nelle prossime righe.

Come anticipato, per agevolare l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa, è stato istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze con la legge 27 dicembre 2013, n. 147 il Fondo di Garanzia Prima Casa.

Nel corso degli anni, il Fondo ha supportato moltissime famiglie e individui e in particolare i clienti giovani nell’acquisto della propria abitazione. Basti pensare che questa iniziativa, solo nel primo semestre 2023, ha permesso il rilascio di garanzie per circa 35.600 richieste di mutuo erogate.

Il Fondo è pensato per tutti quei cittadini che nel momento della presentazione della domanda non sono proprietari di altri immobili, neanche all’estero, a uso abitativo.

Per l’accesso al Fondo sono ritenute prioritarie alcune categorie di persone, tra cui:

• le giovani coppie con almeno uno dei due componenti under 35;
•  i giovani con meno di 36 anni;
• i single con figli minori;
• i locatari di case popolari.

Per tali categorie, il mutuo previsto ha un tasso calmierato. La garanzia prestata dal fondo sulla quota capitale del mutuo è del 50%, arrivando per alcune tipologie di operazioni richieste da clienti prioritari all’80%, e permette di ottenere finanziamenti che possono arrivare al 100% del valore dell’abitazione.

Grazie alla  Legge n. 213 del 30.12.2023 “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026”, inoltre, è stata prorogata fino al 31 dicembre 2024 la garanzia del Fondo all’80% (già prevista dal Decreto Sostegni Bis) per tutti coloro che appartengono alle categorie prioritarie elencate sopra, che abbiano un ISEE inferiore ai 40mila euro annui, e che, comprensivo di oneri accessori, accedono a un mutuo di importo superiore all’80% rispetto al prezzo d’acquisto dell’abitazione. In sintesi, si tratta di uno strumento molto importante ai fini dell’acquisto della prima casa, soprattutto per giovani coppie prive di aiuti economici da parte dei genitori, con situazioni lavorative precarie e senza possibilità di versare l’acconto.

La legge di Bilancio 2024 ha inoltre previsto, fino al 31 dicembre 2024, tre ulteriori categorie prioritarie:

• nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
• nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 45.000 euro annui;
• nuclei familiari che includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 50.000 euro annui.

Tali categorie, nel caso richiedano un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori, beneficiano della garanzia fino al 90%.

Il primo passo è quello di individuare la casa che si desidera acquistare per poi stabilire a quale banca rivolgersi per la richiesta del mutuo Consap. A questo punto la procedura è davvero molto semplice: basta inoltrare la richiesta direttamente alla banca che aderisce all’iniziativa (o all’intermediario finanziario prescelto), tramite il modulo apposito, senza bisogno di inoltrarla alla Consap.

Fatto ciò, la Consap avrà 20 giorni di tempo per fornire una risposta e comunicare la possibile accettazione della pratica all’istituto di credito. Quest’ultimo dovrà poi perfezionare l’iter attraverso una comunicazione che dovrà avvenire entro 90 giorni alla Consap, riportante l’esito della pratica di mutuo con le relative motivazioni. La procedura descritta è valida sia per i mutui richiesti preso le banche fisiche che per quelle online.

Dopo questa doverosa premessa sul funzionamento del Fondo Consap destinato all’acquisto della prima abitazione, ora possiamo vedere come funziona la surroga del mutuo in questo caso. Ipotizziamo di aver acceso un mutuo con una banca ad un determinato tasso. Indipendentemente dal fatto che sia variabile o fisso, se troviamo un altro istituto di credito in grado di offrirci un tasso più conveniente, è possibile richiedere la surroga del mutuo, ovvero la portabilità dello stesso da uno all’altro istituto, trasferendo la garanzia del Fondo Prima Casa alla nuova banca che eroga la surroga.

La surroga del mutuo nasce con il Decreto Bersani, che ha reso possibile il passaggio a un’altra banca in maniera davvero semplice, dal momento che tutta la burocrazia sarà a carico del nuovo istituto, compreso l’avviso a quello vecchio, che avrà l’obbligo di trasferire tutta la documentazione relativa all’apertura del mutuo. Tasse e costi, inoltre, sono azzerati, ad esclusione della tassa sull’ipoteca che consiste però in soli 35 euro. La pratica della surroga del mutuo non può essere impedita dalla vecchia banca, che di conseguenza dovrà accettare e assecondare la decisione del cliente senza imporre alcun ostacolo.

In alcuni casi la surroga del mutuo non è consigliata, ad esempio quando la scadenza del finanziamento è vicina, oppure nel momento in cui il capitale restante è minimo. Ciò significa che invece conviene chiedere la surroga se mancano ancora diversi anni all’estinzione del mutuo, anche e soprattutto all’inizio del mutuo. I mutui che possono essere surrogati sono numerosi: oltre al mutuo bancario abbiamo anche quello chirografario, fondiario, di liquidità, per immobili a uso commerciale, mutuo accollato e altri ancora. Chiaramente quello maggiormente diffuso è quello bancario per l’acquisto della casa.

Ricordiamo che la banca che ha inizialmente erogato il mutuo non può mai rifiutarsi di concedere la surroga, e che se l’accettazione della pratica non avvenisse entro 30 giorni dal momento della comunicazione della volontà di chiudere il finanziamento, dovrebbe anche pagare una penale dell’1% al cliente, oltre all’importo della rata per ogni mese di ritardo. Infine, la surroga può essere richiesta solo ed esclusivamente presso un altro istituto di credito, e mai verso lo stesso con cui si è sottoscritto il mutuo. In questo caso, infatti, si tratterebbe di una semplice rinegoziazione del mutuo, che a differenza della surroga può essere rifiutata.

Si può dunque richiedere la surroga di un mutuo con garanzia Consap? Non esiste alcun paletto alla surroga di tale tipologia di mutuo prima casa. L’unico ostacolo potrebbe essere rappresentato dalla discrezionalità in merito alla decisione concessa alla nuova banca. La normativa di riferimento, infatti, con il testo unico bancario, articolo 120-quater, prevede solamente che il mutuante surrogato, ovvero il nuovo istituto, subentri poi nelle garanzie, sia di tipo personale che reali cui la surrogazione si riferisce. Inutile sottolineare, però, che anche in questo caso, la banca scelta deve aderire all’iniziativa.

Come spiegato in precedenza, nella sezione dedicata al Fondo sul sito web Consap, è possibile trovare l’elenco degli istituti a cui rivolgersi. Il soggetto finanziatore, ovvero la nuova banca che ha ricevuto da parte del mutuatario la richiesta di surroga, non dovrà fare altro che aprire la pratica attraverso l’apposita voce di menu “portabilità”. Non ci sono differenze tra la surroga di un mutuo tradizionale, e quella di un mutuo Consap, quindi anche l’iter burocratico e la tempistica necessaria saranno i medesimi.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.