Cos’è il mutuo per la nuda proprietà?

Cos’è la nuda proprietà e cosa significa richiedere un mutuo per acquistarla? Navigando tra gli annunci immobiliari capita a volte di imbattersi in abitazioni vendute come nuda proprietà. Spesso queste soluzioni attraggono per i prezzi, solitamente molto interessanti: ma di cosa si tratta? Di una formula di investimento particolare in cui l’acquirente non può godere immediatamente del bene acquistato, come vedremo.

In questo articolo esploriamo a fondo le caratteristiche dei mutui per nuda proprietà[1], spiegando chi può accedere a questa modalità di finanziamento, le condizioni di vendita e acquisto, il calcolo dei costi e il processo di cessione della nuda proprietà.

La vendita della nuda proprietà con usufrutto è un accordo contrattuale che ha un significato particolare e coinvolge due soggetti: l’acquirente, che diventa il proprietario di casa, e l’usufruttuario. Si parla di “nuda” proprietà perché il valore dell’immobile viene spogliato dal diritto di usufrutto, ovvero la possibilità di goderne (tipicamente, di abitarci).

In pratica, l’acquirente acquisisce la proprietà esclusivamente dei muri e della struttura dell’immobile, ma per poter usufruire direttamente della casa dovrà attendere la scadenza dell’usufrutto, che può essere definita in base a una data specifica (nel caso di usufrutto a tempo determinato) o alla vita dell’usufruttuario (usufrutto vitalizio).

Acquistare una nuda proprietà è un investimento speculativo per chi compra: l’acquirente acquisisce un bene a un prezzo inferiore rispetto al suo valore di mercato. Dall’altra parte, il vantaggio per il venditore è che può guadagnare una somma importante senza perdere l’utilità che l’immobile gli fornisce.

Anche chi acquista la nuda proprietà di un immobile può richiedere un mutuo per pagarla. Ma a quali condizioni?

Ottenere un mutuo per l’acquisto della nuda proprietà è più difficile e le condizioni sono spesso meno vantaggiose rispetto ai mutui per l’acquisto di una prima o seconda casa. Le banche richiedono garanzie maggiori (tra cui spesso la firma di un garante) e la documentazione richiesta è più corposa.

Perché? Trattandosi di un investimento speculativo, il finanziamento costituisce un rischio considerevole per le banche. A differenza dell’acquisto di una casa normale, dove l’immobile stesso costituisce una garanzia primaria per gli istituti di credito, nel caso di una nuda proprietà, questa garanzia è drasticamente compromessa. Immagina di acquistare una casa legalmente spettante a un usufruttuario, il quale ha il diritto di risiedervi a tempo indeterminato o per tutta la durata della sua vita. In questa situazione, egli non può in

nessun caso essere sfrattato o messo in condizione di disagio, rendendo di fatto l’immobile una garanzia poco affidabile per la banca.

Di conseguenza, l’istituto di credito è costretto a basarsi esclusivamente sulla fiducia nel richiedente del mutuo. In altre parole, l’ottenimento del finanziamento dipende interamente dalla solidità finanziaria e dalla capacità di rimborso del richiedente, senza poter fare affidamento sulla vendita forzata dell’immobile in caso di insolvenza. Ecco perché, di solito, i mutui per nuda proprietà sono concessi a forti investitori o comunque a soggetti con una situazione patrimoniale e creditizia estremamente solida.

Come abbiamo visto, ottenere un mutuo ipotecario per la compravendita di un immobile con usufrutto non è semplice. Tuttavia, la concessione del prestito può diventare più agevole se l’usufruttuario, la persona che gode del diritto di usufrutto nuda proprietà, acconsente a diventare terzo datore di ipoteca. In questo ruolo, l’usufruttuario garantisce il rimborso delle rate nel caso in cui il mutuatario non sia in grado di far fronte al pagamento del mutuo. Questo impegno da parte dell’usufruttuario, che diventa quindi fideiussore diretto, semplifica notevolmente la pratica del mutuo per nuda proprietà.

Ma come funziona, nello specifico, l’usufrutto di una casa? Come abbiamo detto, nella cessione della nuda proprietà l’acquirente diventa proprietario dell’immobile. L’usufruttuario non è tenuto a versargli alcun canone mensile per poter continuare a vivere nell’abitazione stessa. Deve tuttavia farsi carico di tutte le spese di fruizione dell’immobile, come bollette, consumi e spese di gestione. Al contrario, le spese obbligatorie legate alla proprietà dell’immobile, come l’assicurazione e le eventuali ristrutturazioni, restano a carico del proprietario.

Il calcolo dei costi per il mutuo per l’acquisto di una nuda proprietà deve tenere conto del prezzo dell’immobile, del valore della nuda proprietà e dei tassi di interesse del mutuo stesso. Per determinare il valore della nuda proprietà di un immobile si parte dal prezzo di vendita stabilito dal venditore o concordato dalle parti, basandosi su una perizia di stima o, nella maggior parte dei casi, sulle tabelle ministeriali che indicano il valore fiscale degli immobili, pubblicate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Queste tabelle specificano il valore della nuda proprietà come percentuale del valore totale della proprietà in base all’età dell’usufruttuario al momento dell’acquisto. Al diminuire dell’età dell’usufruttuario corrisponde un aumento dello sconto sul prezzo per ottenere la nuda proprietà dell’immobile poichè, fino all’ultimo giorno di vita dell’usufruttuario, il nudo proprietario non potrà godere dell’immobile acquistato. Ad esempio, per un usufruttuario tra gli 83 e gli 86 anni, il valore della nuda proprietà è dell’80%, mentre per un usufruttuario tra i 93 e i 99 anni è del 90%.

Moltiplicando il valore di mercato dell’immobile per il tasso di interesse legale vigente e per i coefficienti sopra indicati, si ottiene il valore della nuda proprietà. Questo valore rappresenta la differenza tra il valore di mercato e il valore dell’usufrutto, proporzionale all’età dell’usufruttuario. Se l’usufrutto non è a vita, si applicano coefficienti in base alla durata temporale dell’usufrutto, il che porta a un prezzo inferiore per la nuda proprietà se l’usufrutto è di lunga durata.

Per quanto riguarda l’offerta di mutui nuda proprietà da parte degli istituti di credito, si nota che:

• le cifre concesse di solito sono inferiori rispetto ai mutui standard, poiché il valore dell’usufrutto viene sottratto dal valore complessivo dell’immobile.
• i tassi di interesse sono generalmente meno favorevoli
• le rate mensili sono generalmente più elevate e i periodi di rimborso sono più brevi, poiché le banche preferiscono estinguere il debito nel minor tempo possibile per mitigare il rischio associato a questo tipo di mutui.

La cessione della nuda proprietà, come abbiamo visto, è un contratto che coinvolge il proprietario di casa e l’usufruttuario. Di solito, il nudo proprietario diventa pieno proprietario dell’immobile alla morte dell’usufruttuario (in caso di usufrutto vitalizio) o al termine del periodo concordato nel contratto (in caso di usufrutto a tempo determinato). Tuttavia, ci sono altre circostanze in cui ciò può accadere:

• Se l’usufruttuario non utilizza l’immobile per più di 20 anni.
• Se l’immobile subisce un grave deterioramento che ne impedisce l’uso.
• Se l’usufruttuario causa danni strutturali significativi.

[1] Banco BPM prevede per la concessione del mutuo l’acquisizione di ipoteca solo su immobili in piena proprietà. Per poter erogare finanziamenti al nudo proprietario è necessario che l’usufruttuario intervenga  come  datore  d’ipoteca,  anche  se  quest’ultimo  non  è  beneficiario  del finanziamento

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.