Per la surroga del mutuo è necessario l’atto notarile?

La surroga del mutuo  è un’importante opzione a disposizione del cliente che consiste, come abbiamo già visto, nel trasferimento di un mutuo ipotecario presso un altro istituto di credito. I motivi per i quali il mutuatario potrebbe valutare il trasferimento del proprio mutuo sono svariati ma il principale è sicuramente l’opportunità di accedere a tassi d’interesse più favorevoli. La surroga del mutuo è un’opportunità gratuita, senza possibilità da parte della banca dove il mutuo è stato sottoscritto inizialmente di opporsi. Tuttavia, ci sono alcuni passaggi obbligatori da rispettare.

La surroga del mutuo, conosciuta in gergo anche come portabilità, è stata regolamentata dal Decreto Bersani, convertito poi in legge numero 40 del 2007, che ha portato delle importanti novità, tra cui l’eliminazione di qualsiasi costo aggiuntivo o spesa accessoria imputabile al mutuatario, come quelle necessarie per l’atto notarile e per le perizie. Altro indiscutibile vantaggio introdotto dalla legge del 2007 riguarda le pratiche burocratiche. Oggigiorno, infatti, il titolare del mutuo non deve fare altro che recarsi presso la filiale della banca scelta per il trasferimento, presentare la richiesta e firmare il nuovo contratto; tutte le pratiche sono a carico degli istituti di credito.

L’aspetto più interessante della surroga di un mutuo riguarda la possibilità per il beneficiario di poter accedere a nuove condizioni di finanziamento. In particolare, come abbiamo visto, potrà godere di un tasso d’interesse differente sia per quanto riguarda l’entità (con la possibilità concreta di abbassare l’importo della rata mensile) sia rispetto alla tipologia (fisso, variabile oppure misto).

È chiaro come la surroga rappresenti dunque un prodotto creditizio molto appetibile e uno strumento utilizzato dalla stragrande maggioranza degli istituti di credito. Tuttavia, non è detto che la scelta di surrogare il mutuo sia dettata soltanto dall’esigenza di abbassare l’importo mensile della rata: un altro valido motivo potrebbe essere quello di voler ridefinire la durata del periodo di ammortamento.

Il Decreto Bersani non prevede vincoli sulla tipologia di immobile per cui è per prevista la surroga: che sia sul mutuo per la prima casa, per la seconda casa, per interventi di ristrutturazione o per esigenze di natura professionale o commerciale poco cambia. La surroga può essere richiesta anche da aziende di qualsiasi settore purché rientrino nella definizione di microimpresa: con meno di 10 dipendenti e un fatturato annuo che non superi la soglia di 2 milioni di euro.

Tra le condizioni che invece vanno rispettate c’è l’importo del finanziamento, che deve essere pari al debito residuo al netto degli interessi. Se il mutuo prevede, ad esempio, un debito residuo di 45.000 euro di capitale, il nuovo finanziamento dovrà essere esattamente di tale importo al quale si andranno a sommare gli interessi calcolati secondo il nuovo tasso concordato. È altrettanto ovvio che anche gli intestatari e gli eventuali garanti dovranno essere gli stessi.

La fase finale della stipula di un contratto di mutuo prevede sempre l’intervento di un notaio che ha il compito di accertare e comprovare tutti i dati presenti sul contratto, nel pieno rispetto delle normative vigenti. Affinché un mutuo, e quindi anche la surroga dello stesso, possa avere effetto legale, la legge prevede che la firma del notaio sia necessaria. Il rispetto di tale procedura è molto importante per il mutuatario al fine di essere certo di accedere a un prodotto “in regola” e che tuteli i suoi diritti. Ne deriva quindi che l’atto notarile sia obbligatorio anche nel caso di surroga del mutuo.

L’atto notarile è la certificazione di un’operazione. Nel caso specifico della surroga del mutuo, il notaio dovrà valutare la documentazione e assicurare che l’operazione di passaggio dalla banca passiva a quella attiva avvenga correttamente.

Innanzitutto, è compito del notaio accertare l’identità e la capacità di entrambe le parti. Nel caso specifico, dovrà comprovare che i funzionari di banca abbiano il potere per rappresentare legalmente il proprio istituto di credito per cui bisognerà allegare all’atto la relativa procura.

L’atto notarile, al pari di quanto accade ad esempio durante il rogito per la compravendita immobiliare, prevede che il notaio effettui delle verifiche sul bene in oggetto. Trattandosi di un appartamento, di una villetta e di qualsiasi altro immobile, il notaio dovrà accertarsi e produrre apposita certificazione che attesti che il bene non sia appesantito da altri gravami. Insomma, dovrà valutare eventuali incongruenze dal punto di vista tecnico e finanziario per cui l’unica ipoteca che dovrà essere presente sull’immobile è quella che deve fungere da ulteriore garanzia per la banca attiva. Con l’atto notarile si dà il nulla osta alla banca attiva di procedere con il trasferimento del mutuo.

La concessione della surroga del mutuo necessita dell’atto notarile per conferire alla banca attiva il potere esecutivo. In altre parole, qualora il mutuatario per qualsiasi causa non fosse più nelle condizioni per poter onorare il pagamento del mutuo secondo quanto previsto dal piano di ammortamento, la banca potrà procedere con l’esecuzione forzata.

Grazie al Decreto Bersani, come abbiamo visto, sono state eliminate le spese necessarie per le varie perizie e soprattutto quelle ingenti che si sarebbero dovute sostenere per l’atto notarile. Tutti i costi saranno a carico della banca attiva e l’imposta sostitutiva  non potrà essere applicata.

Va precisato che, se da un lato la legge non prescrive alcun limite di tempo per poter richiedere la surroga del mutuo, dall’altro ci sono delle situazioni in cui potrebbe essere difficile ottenerla. In particolare, la banca potrebbe rifiutarsi nel caso in cui il cliente dovesse averla già richiesta numerose volte in precedenza, rendendolo un cliente inaffidabile. Un’altra situazione “a rischio” è quella in cui il cliente viene annoverato come cattivo pagatore per la scarsa regolarità nel pagamento delle rate. Altre cause di possibile rigetto della domanda di surroga riguardano un impoverimento da parte del cliente in termini di capacità reddituale per cui potrebbero venire a mancare le premesse e le condizioni necessarie per far fronte senza problemi al rimborso delle rate. Un’ultima situazione che purtroppo, date le condizioni del mercato immobiliare, è sempre più frequente, riguarda il valore dell’immobile: esso potrebbe calare nel tempo e quindi non risultare più idoneo a fungere da garanzia per la surroga.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.