PIES mutuo: significato, a cosa serve e come leggerlo

Quando valutiamo di richiedere un mutuo, abbiamo a nostra disposizione un documento che ci aiuta a effettuare una scelta consapevole e informata: si tratta del modulo PIES, un documento informativo di grandissima importanza per il consumatore. Vediamo tutte le informazioni utili contenute nel PIES: significato della sigla, validità e caratteristiche.

PIES è l’acronimo di Prospetto Informativo Europeo Standardizzato. Il modulo PIES rientra nei documenti informativi, ovvero tutti quei documenti che l’istituto di credito deve obbligatoriamente consegnare al cliente quando egli si appresta ad acquistare un finanziamento immobiliare.

In particolare, il prospetto PIES deve essere consegnato al cliente dopo che quest’ultimo ha fornito alla banca tutte le informazioni essenziali sulla propria situazione finanziaria e le proprie preferenze, e comunque prima della stipula di un contratto di credito per finanziamenti a lungo termine.

Cos’è il PIES del mutuo, quindi? Uno strumento prezioso che permette al cliente di confrontare le varie offerte di mutuo disponibili sul mercato, valutarne gli impatti e prendere una decisione consapevole e informata riguardo alla sottoscrizione del contratto. È un mezzo essenziale per confrontare le diverse proposte mutui e identificare quella che meglio si adatta alle proprie necessità.

Il PIES è diviso in 15 punti, ognuno dei quali tratta di un argomento ben preciso.

Nel fascicolo troviamo tutti gli aspetti legati a:

1. Soggetto erogante
2. Intermediario del credito
3. Le principali caratteristiche del mutuo: come sappiamo, esistono diverse tipologie di mutuo. Il PIES deve riportare quella oggetto di contratto, unitamente all’importo, durata, cifra totale da rimborsare;
4. Tasso di interesse e altri costi: tasso annuo, sia nominale che effettivo e spese di cui tener conto relative alle pratiche, alle perizie, alle spese di incasso delle rate e così via;
5. Frequenza e numero di pagamenti previsto;
6. Importo di ciascuna rata
7. In caso di mutuo a tasso fisso, Piano di ammortamento, ovvero prospetto esemplificativo del piano di rimborso che riporta ogni singola rata, con gli importi divisi per quota di capitale e quota di interessi;
8. Obblighi supplementari, cioè eventuali vincoli da rispettare per mantenere le condizioni dell’offerta;
9. Estinzione anticipata: cioè eventuale possibilità di estinguere il mutuo in anticipo, in tutto o in parte, e se sono previste penali per esercitare tale opzione;
10. Opzioni del cliente: eventuale possibilità di sospendere temporaneamente i pagamenti o di modificare la durata del mutuo;
11. Altri diritti del cliente, come il “periodo di riflessione”, cioè lasso di tempo concesso per valutare l’offerta prima di sottoscrivere il contratto,
12. Reclami, informazioni sui soggetti a cui fare riferimento in caso di reclamo;
13. Conseguenze in caso di inosservanza degli obblighi previsti dal mutuo, cosa succedere nel caso in cui ci trovassimo in difficoltà nel rispettare i termini del contratto.
14. Informazioni supplementari, come le normative di riferimento;
15. Autorità di vigilanza

Invece non troveremo spiegazioni inerenti ad altre spese che non dipendono dalla banca. Ad esempio, non potremo trovare riferimenti sui tempi e i costi del notaio, essendo noi a scegliere il professionista a cui affidarci.

Tutto quanto è riportato nel PIES rappresenta offerta vincolante: la banca è obbligata a mantenere valide tutte le condizioni esposte nel prospetto per un periodo definito. In questo modo, il potenziale cliente può esaminare tali condizioni e decidere se accettarle o rifiutarle.

Veniamo quindi al tema della validità del PIES. Spesso si sente dire che questo è valido per una settimana, 10 giorni o due settimane. Specie online, se confrontiamo le diverse fonti, è facile fare confusione.

In realtà, una normativa apposita della Banca d’Italia stabilisce che ogni istituto di credito può determinare il tempo di validità del PIES consegnato al cliente. Sta alla banca specificare espressamente nel documento per quanto tempo si intende valida la proposta: in assenza di questa informazione, il documento non è valido.

Andando a esaminare il PIES della banca punto per punto, troviamo alcuni elementi ai quali prestare particolare attenzione. Parliamo di costi, obblighi contrattuali che potremmo non aspettarci e possibili cambiamenti dei termini del mutuo.

Iniziamo con il punto numero 3, all’interno del quale troviamo le condizioni del credito. Qui dobbiamo prestare attenzione nel caso in cui la valuta con cui sono denominati i nostri redditi fosse diversa dall’euro. Un esempio è quello di un italiano residente all’estero e i cui redditi sono denominati in dollari americani. In questo punto potremmo leggere che l’importo del nostro credito cambierà nel caso in cui il cambio tra euro e dollaro dovesse variare di oltre il 20%. È raro ma può succedere.

Un altro punto molto importante è il 4, quello che contiene i riferimenti sui costi. Qui troviamo un elenco completo di tutte le spese e una base di calcolo per poterci orientare con i costi che non sono già conosciuti in partenza. Inoltre, troveremo una dicitura molto semplice: “Con questo contratto di finanziamento, lei si troverà a rimborsare X euro per ogni euro preso in prestito”. Questa singola frase è un riassunto completo del costo del mutuo e ci permette di confrontare molto facilmente due PIES diversi.

Nel punto numero 8, invece, troviamo le indicazioni sugli obblighi contrattuali. Qui la banca potrebbe inserire alcune clausole che ci obbligano, ad esempio, a stipulare delle polizze assicurative per tutelarci contro alcuni rischi. Come sappiamo, la polizza contro scoppio e incendio è obbligatoria per tutti i mutui in Italia. Tuttavia, è possibile che alcuni istituti di credito ci richiedano magari una polizza contro gli infortuni. Dal momento in cui ogni polizza aggiuntiva ha un costo, dobbiamo assicurarci di leggere bene questa sezione. Sempre nello stesso punto troveremo le conseguenze a cui andremo incontro venendo meno ai diversi obblighi contrattuali segnalati dalla banca.

Da ultimo, nel punto numero 11 del modulo PIES, troviamo le indicazioni relative ai tempi per l’accettazione o il rifiuto della proposta. Qui ci verrà detto quanti giorni abbiamo per riflettere sul prospetto e da quale data incominciano a essere contati.

Ora che conosci il prospetto PIES di cui stiamo parlando è bene integrarlo con le ultime voci di costo che non sono indicate all’interno del prospetto. Ad esempio, potresti richiedere un preventivo al notaio per conoscere il costo delle pratiche relative al mutuo.

Un’altra cosa utile da fare è informarsi sulle agevolazioni fiscali che possiamo ottenere, specialmente se stiamo richiedendo un mutuo sulla prima casa. Infatti, potremmo scaricare dalle imposte le spese relative alla perizia, agli interessi del mutuo e così via.

Ottenendo queste informazioni, possiamo completare tutto il quadro generale del nostro mutuo e sapere esattamente quali costi dovremo andare a sostenere e in quali date.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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