Rogito: significato e informazioni

Il momento del rogito è il passaggio conclusivo dell’iter di compravendita di un immobile. L’acquirente, dopo aver identificato l’immobile e fatto domanda di mutuo, negoziato il contratto con la Banca e atteso l’esito della perizia, può finalmente diventare proprietario della sua nuova casa. Ma che cos’è il rogito? Il rogito è l’atto con il quale il notaio formalizza il passaggio di proprietà della casa dal venditore all’acquirente, procedendo poi a trascrivere l’atto nei registri immobiliari. Se l’acquisto della casa è finanziato con un mutuo il notaio provvederà a stipulare un secondo atto per formalizzare il contratto di finanziamento con iscrizione di un’ipoteca sull’immobile a garanzia del finanziamento. In questo nuovo articolo della nostra rubrica dedicata ai mutui, dunque, vogliamo fare chiarezza sul momento del rogito e su tutto quello che c’è da sapere a riguardo.

Chiariamo prima di tutto il significato di rogito. Gli immobili, a differenza di altre tipologie di proprietà, sono beni registrati: esistono infatti archivi pubblici che registrano tutte le case, le loro planimetrie, i loro proprietari, eventuali contratti di affitto, usufrutti, pertinenze e così via.
Quando un immobile cambia proprietario, dunque, non basta un accordo tra le due parti, ma bisogna anche rendere pubblico questo accordo con un atto notarile, in modo che sia opponibile a terzi e verificabile consultando i Registri Immobiliari.

In una prima fase della trattativa, che solitamente termina con il compromesso di vendita, le parti si accordano sul costo della compravendita e ne decidono le clausole, tra cui anche una eventuale penale per ritardo nel rogito imputabile a una delle parti. Esistono casi nei quali la consegna delle chiavi avviene prima ancora dell’atto notarile, in questo caso si provvederà a redigere un verbale di consegna dell’immobile prima del rogito. Tuttavia, anche in casi come questi, il passaggio di proprietà vero e proprio dovrà essere formalizzato con un rogito davanti a un notaio. La figura del notaio serve proprio a questo: il professionista, che sta al di sopra delle parti, formalizza il loro accordo e lo rende effettivo. Inoltre, legge l’atto di vendita davanti a venditore e acquirente, di modo che nessuno possa recriminare di non essere stato debitamente informato sulla documentazione.

I documenti per il rogito, che verranno poi allegati all’atto, sono molteplici: tra di essi troviamo

• la planimetria
• l’atto di provenienza
• la certificazione energetica

Anch’essi necessari per poter completare la formalizzazione del passaggio di proprietà. Per il rogito sarà richiesto anche il certificato di stato libero per le persone non coniugate nel quale saranno elencati i dati anagrafici dell’interessato e il suo stato civile. Nel caso in cui per l’acquisto della casa sia stato ottenuto un mutuo subentra anche la necessità di apporre l’ipoteca sull’immobile: l’ipoteca, infatti, è la garanzia per eccellenza che l’istituto di credito che concede il mutuo pone su un immobile e verrà rimossa solo al saldo di tutte le rate del mutuo stesso. Una volta saldato l’intero importo del mutuo, la banca provvederà a rimuovere l’ipoteca e si farà carico delle spese di cancellazione.

Il notaio non è un semplice arbitro, ma si impegna a fare in prima persona le verifiche che sono necessarie per poter procedere con la compravendita e con l’iscrizione dell’ipoteca.

Prima di tutto, il notaio si occuperà della verifica di tutta la documentazione dell’immobile: controllerà la visura catastale, la planimetria, l’atto di provenienza, eventuali vizi e così via; in questo modo, verificherà che non ci sia nulla di illegittimo nella compravendita e ne garantirà la buona riuscita. Inoltre, il notaio dovrà verificare e quindi garantire che non vi siano persone, a parte il cessionario, che abbiano diritti reali sull’immobile, condizione fondamentale affinché si possa erogare il mutuo e si possa apporre l’ipoteca sulla casa.

Il notaio si occupa del rogito che, nella maggior parte dei casi, è l’atto conclusivo di una trattativa che dall’accettazione della proposta passa per il compromesso. Il compromesso, detto anche “contratto preliminare” è di fatto un accordo redatto tra venditore e acquirente, con il quale ambo le parti si impegnano a stipulare successivamente un atto di compravendita. La legge non prevede, in via generale, un tempo massimo fra compromesso e rogito.  Nel preliminare di acquisto dell’immobile solitamente è solitamente indicata la data entro la quale deve essere stipulato il rogito.

Al momento del rogito non saranno presenti soltanto il venditore, l’acquirente e il notaio: anche la banca sarà rappresentata, solitamente tramite un suo funzionario, per presenziare alla lettura e alla stipula del contratto di mutuo.

Il mutuo viene deliberato dalla banca dopo che questa ha effettuato le dovute verifiche relative al merito creditizio del contraente, alla sua capacità economica di saldare tutte le rate e alla condizione e stima dell’immobile.
È possibile che, qualora la Banca non ritenesse sufficienti le garanzie offerte dal compratore, venga richiesta la presenza di un garante: questo soggetto firmerà, insieme all’acquirente, la richiesta di mutuo e dovrà intervenire economicamente qualora il richiedente non fosse in grado di saldare una o più rate o sospendesse completamente i pagamenti. Il garante del mutuo, se non direttamente coinvolto nella compravendita,  è previsto che sia presente al rogito in quanto soggetto indicato nel contratto del finanziamento, .
Il contratto di mutuo solitamente viene preparato dalla banca, che appone direttamente le clausole e i dettagli all’interno del documento: il notaio, dunque, non ha il compito di predisporre il contratto, ma si limita a leggerlo davanti alle parti, mediando tra le due e fungendo da tutela per entrambe.

Al momento dell’atto la banca effettuerà un bonifico contestuale al rogito erogando la somma dell’importo del mutuo al venditore, e il notaio verificherà che vengano rispettate tutte le normative vigenti che regolano il contratto di mutuo in generale, e procederà con la stipula.

Una volta che il contratto è stato stipulato, questo diventa efficace: ciò significa che la Bbanca sarà tenuta a erogare la somma richiesta al mutuatario, il notaio dovrà trascrivere nei registri pubblici la proprietà e l’ipoteca sulla casa e il mutuatario sarà tenuto a pagare le rate secondo gli accordi presi con l’istituto di credito. Da ultimo, il contratto di mutuo è necessario anche per fare in modo che la Banca possa dimostrare il suo diritto al pignoramento dell’immobile in caso di inadempienza del mutuatario.
Ma cosa rilascia il notaio dopo il rogito? Successivamente alla stipula, il notaio rilascerà una certificazione dell’atto e avvierà le pratiche per l’autentica dello stesso che si ritirerà in originale dopo circa un mese.

Il costo medio delle spese notarili di un rogito varia tra i 1.300 e i 3.000 euro e sono a carico della parte acquirente, ma il costo del rogito per una prima casa è differente da quello per una seconda casa: vediamo le differenze.

L’acquisto di una prima casa comporta importanti vantaggi dal punto di vista dei costi rispetto a una seconda casa. Nel caso di una prima abitazione l’imposta di registro sarà pari al 2% del valore catastale dell’immobile, oltre a 100 euro di imposta catastale e ipotecaria. I costi di un rogito per la seconda casa, invece, sono più alti: l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, cifra alla quale vanno aggiunti 100 euro di imposta catastale e ipotecaria.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.