Storia dell’andamento del mercato dei mutui italiani degli ultimi 10 anni

Il periodo a cavallo tra 2010 e 2020 è stato un periodo molto particolare per il mercato dei mutui. Lo è stato in tutta Europa, dove le decisioni della Banca Centrale Europea hanno portato grandi novità; anche in Italia si sono visti gli effetti delle nuove politiche europee, a cui si sono aggiunte agevolazioni prima casa e riforme che hanno ulteriormente aiutato la posizione dei mutuatari.

Oggi vogliamo fare un breve riassunto dell’evoluzione del mercato dei mutui in Italia negli ultimi 10 anni, passando in rassegna ciò che è cambiato e ciò che è rimasto come prima.

La crisi finanziaria del 2008 è stata particolarmente dura. Una recessione di livello globale, con enormi ripercussioni su tutti gli aspetti della gestione di una banca e riflessi evidenti anche sul mercato immobiliare.

In seguito alla crisi finanziaria sono cambiati, per prima cosa, i prezzi degli immobili. Fuori dalle grandi città e da alcune zone turistiche molto gettonate, che comunque rappresentano una piccola parte degli immobili italiani, i prezzi hanno iniziato una discesa che ancora oggi non sembra finita.

Questo ha sicuramente agevolato la posizione dei mutuatari, che oggi possono in molti casi acquistare un immobile con il 40%-50% della somma che sarebbe stata necessaria nel 2006.

Allo stesso tempo sono nettamente diminuiti i tassi sui mutui. Questo per effetto delle politiche della Banca Centrale Europea, che ha deciso di prestare denaro alle banche private a tassi prossimi allo zero. Il tasso Euribor e il tasso IRS sono diminuiti drasticamente, rendendo molto meno costoso l’accesso al credito.

Tutto questo ha fatto sì che i volumi di compravendite e di richiede di mutuo abbiano vissuto una ripresa piuttosto rapida e dinamica, anche se i prezzi degli immobili non ne hanno beneficiato.

Viste le politiche della BCE in seguito all’emergenza Covid-19, è probabile che la stessa situazione si protragga anche in futuro. Finché l’Europa non vivrà un periodo di crescita sostenuta è molto improbabile che i tassi di interesse centrali aumentino e che le case inizino ad acquisire valore in maniera diffusa. Così questo ultimo decennio è stato caratterizzato da tassi record, nettamente al di sotto di quelli del periodo 2000-2008.

Il 2007 è stato un altro anno importante che ha creato delle basi nuove per il mercato dei mutui nel decennio a venire.

Nel settore bancario italiano verrà ricordato come l’anno della riforma Bersani, che ha drasticamente cambiato i rapporti tra banche e mutuatari. Questi ultimi, grazie al decreto, hanno aumentato notevolmente il loro potere contrattuale verso gli istituti di credito.

Gli effetti della riforma si sono visti soprattutto dal 2008 in poi e continuano ad avere anche oggi un impatto notevole sul mercato dei mutui.

Come primo grande cambiamento, ora i mutuatari possono richiedere una surroga del mutuo in qualunque momento e passare da una banca all’altra senza costi. Questo ha anche reso le banche molto più disponibili alla rinegoziazione del mutuo, che ormai è una prassi regolare per molti mutuatari.

L’altro grande provvedimento della riforma riguarda l’estinzione anticipata dei mutui. Oggi le banche sono tenute a evitare di inserire nei contratti di mutuo qualunque forma di penale, limitazione o limite temporale alla richiesta di estinzione anticipata.

La posizione del mutuatario risulta così molto più forte. Di lì a poco sarebbero anche crollati i tassi di interesse, aprendo le porte del decennio più conveniente nella storia dei mutui in Italia.

Le misure intraprese dalla BCE e dalla riforma Bersani, inizialmente, hanno sortito gli effetti desiderati. Complessivamente il capitale erogato dalle banche ai mutuatari è stato molto alto nel periodo tra il 2008 e il 2010. Non è stato ai livelli del 2005-2007, ma parliamo di numeri registrati durante una delle peggiori recessioni a livello globale.

Subito dopo un altro evento importante ha scosso l’economia. Parliamo della crisi dell’Eurozona, che ha colpito particolarmente Italia, Grecia e Spagna tra il 2011 e il 2012. Questo evento ha scatenato una paura diffusa dell’indebitamento a lungo termine e ha costretto le banche a dare un giro di vite ai criteri per l’approvazione delle richieste di mutuo.

Tra il 2012 e il 2014 il mercato dei mutui ha sofferto molto. Nel complesso, il capitale erogato è stato la metà di quello del triennio precedente. La contrazione del mercato è stata drastica e repentina, causando ulteriori rallentamenti allo sviluppo dell’economia.

Dal 2015 al 2019, infine, abbiamo assistito a una graduale ma importante ripresa del settore. I mutui erogati sono cresciuti di anno in anno, fino a che nel 2019 i volumi sono tornati a pareggiare i dati del 2010-2011.

Ora, con l’emergenza Covid-19, si aprono le porte di un nuovo capitolo. Un capitolo che sarà sicuramente segnato da tassi di interesse molto bassi, nuovi stimoli all’economia da parte della BCE e ancora una volta, dalla necessità di ripartire.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.