Surroga del mutuo e detrazione interessi passivi: le regole

Un evento che si verifica sempre più spesso per chi contrae un mutuo per l’acquisto di un immobile consiste nel richiedere, dopo un po’ di tempo, la sua surroga. Questa operazione permette di accedere a condizioni più vantaggiose e abbassare l’importo della propria rata mensile.

Si tratta di un’opportunità molto importante che viene sempre più spesso presa in considerazione, soprattutto se le tendenze del mercato lo consentono. Ma cosa succede agli interessi passivi in questo caso? Si potranno continuare a detrarre? Scopriamolo insieme.

La surroga di un mutuo è un’operazione regolata dalla legge n.40 del 2007, nota anche come Decreto Bersani, che prevede la possibilità di effettuare il trasferimento di un mutuo precedentemente sottoscritto presso un ente creditizio, verso un’altra banca.

Il trasferimento avviene gratuitamente: non è prevista alcuna spesa nei confronti dell’istituto che si lascia. L’unico costo che potrebbe ricadere sul beneficiario è la tassa sull’ipoteca, pari a soli 35 euro.

Inoltre, la banca, dinanzi a tale richiesta, non può rifiutarsi di procedere. Resta comunque valida la facoltà di avanzare una controproposta per non perdere il cliente, magari offrendo la possibilità di beneficiare di un tasso d’interesse più basso.

Non ci sono restrizioni date dalla tipologia del tasso applicato al mutuo: può essere richiesta sia in presenza di tasso d’interesse variabile sia di tasso d’interesse fisso. Gli unici elementi che non possono essere modificati sono l’importo del debito residuo del mutuo e la sua intestazione.

La convenienza della surroga è legata alla possibilità di diminuire l’entità del tasso e l’ammontare delle spese che il cliente deve sostenere mensilmente, che si traduce in un abbassamento dell’importo della rata mensile.

Tutto ciò è regolato dal Decreto Bersani che ha semplificato questa operazione rendendola quasi automatica: una volta inoltrata la richiesta sarà la nuova banca a sobbarcarsi l’intera procedura per il trasferimento. Non vige neppure l’obbligo di avvisare la banca precedente; sarà infatti sufficiente rivolgersi all’istituto di credito con il quale si vuole istituire il nuovo rapporto che si occuperà di darne comunicazione.

Gli interessi passivi di un mutuo rappresentano, insieme alle spese accessorie, i costi che il cliente è tenuto a corrispondere alla banca in modo da ottenere in prestito del denaro. La percentuale degli interessi viene stabilita con diverse modalità a seconda della politica dell’istituto di credito, ma ci sono alcuni aspetti che ne influenzano il calcolo. Infatti, la banca, per poter valutare il tasso d’interesse da proporre al potenziale cliente, deve considerare l’importo richiesto, la durata prevista per il periodo di ammortamento vale a dire i mesi necessari al cliente per restituire il tutto finanziamento.

In linea di massima, maggiore è la durata del finanziamento e più alto sarà l’ammontare degli interessi a cui bisognerà far fronte (costi più alti). Molto dipende anche dalla tipologia di tasso applicato: l’operazione varia in caso di tasso variabile (caratterizzato da un importo mensile che oscilla con l’andamento del mercato finanziario) o di tasso fisso (in cui l’importo della rata mensile è sempre lo stesso).

Infine, le banche tengono conto di quello che in gergo tecnico viene definito come Loan To Value (LTV). Si tratta del rapporto tra l’importo richiesto dal cliente e il valore di mercato dell’immobile stabilito da una perizia effettuata da un tecnico nominato dalla banca. Più basso è l’LTV e più vantaggioso sarà il tasso di interesse. Le banche mettono a disposizione del cliente, per ogni singola tipologia di mutuo proposta, le Informazioni Generali sul credito immobiliare che riportano in maniera esaustiva le modalità con cui viene calcolato il tasso in funzione del LTV, la durata del piano di ammortamento e la tipologia di tasso.

All’atto della stipula di un mutuo per l’acquisto di un immobile, per poter disporre della liquidità necessaria, il soggetto mutuatario può beneficiare di alcune agevolazioni fiscali.

Se si tratta dell’acquisto della prima casa, ossia l’immobile presso il quale si stabilirà la residenza, non si paga l’Iva e le imposte di registro da versare durante il rogito notarile sono pari al 2%. In aggiunta, l’imposta ipotecaria e quella catastale vengono fissate entrambe a un costo di soli 50 euro. L’Iva va pagata, invece, nella misura del 4% nel caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice, e l’imposta ipotecaria e quella catastale salgono a 200 euro ciascuna.

L’aspetto più interessante che riguarda la stipula del mutuo è relativo alla detrazione fiscale che viene calcolata nella misura del 19% sull’intero importo fino a un massimo di 4.000 euro complessive.

Per poter ottenere tale beneficio, l’acquirente deve fissare a propria abitazione principale l’immobile oggetto della compravendita entro i 18 mesi dal rogito notarile.

L’importo della rata mensile è composto dalla quota capitale (il denaro effettivamente prestato dalla banca) e dagli interessi passivi che vengono individuati in funzione del tasso sottoscritto. Il calcolo della detrazione, come abbiamo detto, va fatto sull’imposta lorda nella misura del 19% e non oltre un importo complessivo di 4.000 euro. Questo significa che il beneficiario di un mutuo ipotecario ha quindi la possibilità di detrarre, in sede di dichiarazione dei redditi, il 19% della parte composta dagli interessi passivi.

Se si procede con la surroga di un mutuo e si trasferisce il contratto presso un’altra banca, a variare saranno anche le condizioni del contratto, compresa l’entità degli interessi che devono essere corrisposti al nuovo istituto di credito.

È stato sollevato un problema, anche in ambito parlamentare, su come gestire questa situazione, fino a quando l’Agenzia delle Entrate, con una circolare emessa nel luglio del 2020, ha chiarito e rimarcato come in questi casi viga il mantenimento dei benefici fiscali: il nuovo mutuo stipulato dal contribuente sostituisce il precedente (che verrà quindi estinto) ma il beneficiario continuerà ad avere la possibilità di detrarre una parte della quota interessi.

Se confrontando i tassi d’interesse ne troviamo uno inferiore a quello attuale e abbiamo la necessità di rendere la rata più sostenibile nel breve termine per le nostre finanze, possiamo valutare di estendere comunque il piano di rimborso. Basta procedere con la richiesta e il gioco è fatto.

Il contribuente, al momento di effettuare la dichiarazione dei redditi, deve presentare diversi documenti. Nello specifico la certificazione degli interessi passivi dell’anno di imposta precedente a quello in cui si effettua la detrazione, sia della prima che della seconda banca. Inoltre, dovrà allegare anche il contratto di mutuo originario dal quale si evince che il finanziamento è stato concesso per l’abitazione principale ossia adibita a prima casa.

Altri documenti indispensabili sono il contratto di compravendita per verificare se le tempistiche siano state o meno rispettate rispetto alle normative di legge e un’idonea documentazione di tutti gli oneri accessori. A questi documenti bisogna aggiungere anche il nuovo contratto di mutuo con le condizioni che sono state stabilite con la seconda banca e una documentazione che permetta di conoscere in maniera precisa la quota capitale residua del mutuo originario.

In conclusione, nella prima dichiarazione dei redditi dopo che è avvenuta la surroga, la normativa permette di portare in detrazione gli interessi passivi considerando le rate del nuovo contratto di mutuo ed eventualmente anche quelle già pagate con la prima banca.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

Messaggio pubblicitario a finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali si rinvia ai fogli informativi e/o alla documentazione contrattuale disponibili sul sito www.bancobpm.it e presso le filiali della Banca.

L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.