La surroga per mutui su immobili/locali a uso commerciale

All’interno della complessa disciplina giuridica che regola i rapporti fra istituti di credito, banche e intermediari finanziari, quella dei mutui è sicuramente una delle tematiche più complesse e importanti.

Accedere a un finanziamento per l’acquisto di un immobile è un’operazione che può risultare complicata ma potenzialmente anche molto redditizia: oltre a essere funzionale per motivazioni abitative e/o lavorative, l’edificio acquistato rappresenta un investimento che può nel tempo acquisire maggior valore e offrire grandi possibilità di guadagno. Per chi ha compiuto l’operazione economica di compravendita vi sono quindi dei vantaggi significativi.

Date, però, le elevate cifre richieste per accendere un mutuo, la banca si avvale di alcune garanzie per tutelarsi e mettere al sicuro il proprio prestito. Non a caso, quasi la totalità dei prestiti per l’acquisto di un immobile è di tipo ipotecario, permette cioè alla banca di assumere la piena proprietà dell’edificio nel caso in cui il mutuo non dovesse essere restituito integralmente, maggiorato degli interessi previsti in sede di stipula del contratto.

La surroga del mutuo è un istituto giuridico previsto dalla legge per tutelare il contraente debole e permette di cambiare istituto di credito bancario nel caso in cui, per motivi relativi a mutamenti nel mercato economico e immobiliare, i tassi di interesse dovessero rendere troppo svantaggioso per il debitore il mantenimento dell’accordo in essere.

Nonostante generalmente la surroga sia accessibile a tutti, esistono alcuni limiti che riguardano gli immobili adibiti a uso commerciale, soprattutto se il contraente è una persona giuridica, ovvero una società, associazione o fondazione.

Vediamo quindi insieme quando la surroga del mutuo è applicabile anche ai contratti che hanno ad oggetto immobili o locali adibiti a uso commerciale.

Le differenze intercorrenti fra i mutui per immobili a uso commerciale o abitativo sono molto evidenti. In particolare, sebbene l’oggetto del contratto sia sempre un edificio, cambia la documentazione necessarie da presentare all’istituto di credito, il tipo di piano di ammortamento e i requisiti da possedere per poter ottenere il via libera dalla banca.

L’immobile diverso da quello previsto per uso abitativo è, solitamente, accatastato come ufficio, negozio, oppure loft. A differenza degli altri, gli edifici da adibire a un’impresa economica hanno solitamente dei tassi di rendimento sull’investimento molto più alti e sono soggetti a rivalutazione nel tempo per un’eventuale futura compravendita.

A differenza di quanto si possa credere, però, il locale a uso commerciale può essere acquistato anche da un privato e non per forza da un’azienda o un imprenditore. Un esempio è il caso in cui l’acquisto dell’immobile venga fatto per dare inizio a un’attività commerciale familiare.

I mutui di tipo commerciale hanno un diverso tipo di collocazione giuridica perché il bene ad oggetto del contratto è considerato strumentale, ossia segue una considerazione fiscale che può essere dedotto dalle tasse secondo un regime di contabilità diverso a seconda della tipologia di azienda. Inoltre, a variare possono essere anche le agevolazioni previste per la sua accensione, il tasso di interesse e gli importi da corrispondere.

Per i mutui di immobili a uso commerciale non è possibile, ad esempio, usufruire del bonus casa under 36 e l’importo finanziato copre solitamente fino a massimo il 75% del costo dell’immobile quando invece, per un immobile a uso abitativo, può arrivare fino all’80% (o addirittura al 100% in alcuni casi).

Inoltre, l’immobile deve rispettare tutta una serie di requisiti e vincoli catastali ben documentati e il richiedente deve presentare delle garanzie ben specifiche a tutela dell’operazione economica, come fideiussioni oppure garanti qualificati come persone fisiche.

La surroga del mutuo che abbia ad oggetto un immobile a uso commerciale è osteggiata e resa complicata da alcune particolarità che sono insite all’interno dello stesso contratto stipulato in fase di creazione dell’accordo.

Per prima cosa, la legge prevede che un edificio considerato come commerciale al catasto non può essere ceduto o modificato nella destinazione d’uso in sede di rogito. Nel caso in cui il beneficiario tenti di fare una manovra del genere, la banca può richiedere la restituzione dell’intero capitale finanziato oltre che l’aggiunta di una penale e le rate del mutuo non ancora versate.

Inoltre, la surroga sui locali commerciali espone la banca al rischio di revocabilità del pagamento nel caso in cui l’azienda versi in stato economico negativo, con il rischio dell’apertura di una procedura di fallimento o espropriazione per la soddisfazione degli interessi dei creditori privilegiati. Ne consegue perciò una maggiore difficoltà per chi cerca una banca disposta ad accettare la surroga dell’immobile adibito a locale commerciale.

Vi sono anche altre problematiche che potrebbero insorgere dopo la surroga di un locale a uso commerciale. Nello specifico, l’operazione è gratuita solamente se il mutuatario è effettivamente una persona fisica e utilizza il locale per scopi commerciali esclusivamente propri, ovvero nel caso in cui il proprietario sia una microimpresa. In questa eventualità sarà più semplice veder accolta la richiesta di surroga, tuttavia l’azienda non deve avere più di 10 dipendenti e al contempo non può avere un fatturato annuo superiore ai 2 milioni di euro.

Ogni caso andrà quindi valutato e prima di procedere con la richiesta e raccolta della documentazione, rischiando di non veder accolta la domanda, è meglio informarsi con il proprio consulente bancario di fiducia.

L’articolo è di carattere divulgativo aggiornato alla data di pubblicazione. Per conoscere l’offerta della Banca consulta l’area Prodotti.

Messaggio pubblicitario a finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali si rinvia ai fogli informativi e/o alla documentazione contrattuale disponibili sul sito www.bancobpm.it e presso le filiali della Banca.

L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.