Surroga mutuo tasso fisso: principali pro e contro

Quando non si è soddisfatti del mutuo stipulato con la propria banca, si può valutare l’idea di ricorrere alla surroga, optando per un tasso d’interesse più basso che permetta di risparmiare sulla rata mensile.

Pur trattandosi di una piccola differenza percentuale, nel piano di ammortamento gli effetti prodotti sono significativi, purché il periodo sia esteso e il capitale sia consistente. Vediamo quando è opportuno e quando non è opportuno surrogare il mutuo a tasso fisso.

Per capire cosa si intende per surroga del mutuo, si rimanda al decreto legge Bersani del 7/2007, che stabilisce la possibilità di trasferire il prestito da una banca all’altra rinegoziando i termini e migliorandone le condizioni di finanziamento.

Surrogare un mutuo a tasso fisso potrebbe essere vantaggioso nei casi in cui questo significhi accedere a delle agevolazioni e risparmi rispetto al mutuo come stipulato con il precedente istituto, rimuovendo anche il fattore della variabilità degli importi rateali che sussiste con il mutuo a tasso variabile.

La surroga del prestito a tasso fisso può avvenire in qualsiasi momento, inviando una raccomandata A/R all’ex istituto di credito per farsi rilasciare il nulla osta entro 30 giorni dalla richiesta. In caso di ritardo della banca, il risarcimento di legge è pari all’1% dell’importo residuo dovuto per ogni mese di ritardo.

Per finalizzare l’operazione, andrà inviata alla nuova banca una lettera scritta che comunichi la nostra intenzione di trasferimento o portabilità del mutuo.

La surroga può essere richiesta anche più volte e, a seconda del caso specifico, gli istituti di credito potranno rifiutare o saranno tenuti ad accettare il trasferimento del mutuo.

La surroga del mutuo a tasso fisso conviene soprattutto quando il mutuo è “giovane” e abbiamo una quota interessi da pagare ancora notevole. Optare per la surroga permetterà di aumentare la durata del prestito, che avrà a questo punto una rata mensile sensibilmente ridotta.

L’operazione è consentita nelle residenze primarie ed è destinata anche ad attività professionali e commerciali. Il trasferimento del prestito può essere concesso non soltanto a privati, ma anche ad aziende, a condizione che siano “microimprese” con meno di dieci dipendenti e un fatturato annuo inferiore ai 2 milioni di euro.

Per usufruire della surroga mutuo a tasso fisso, devono essere a ogni modo sempre soddisfatte alcune condizioni:

• Il debito residuo deve essere pari all’importo prestato
• I garanti e gli intestatari del mutuo devono rimanere gli stessi.

Se al momento della surroga la situazione economica del mutuatario è migliorata e con i suoi beni è in grado di fornire alla banca le garanzie di cui ha bisogno, si potrà chiedere di eliminare la figura del garante.

Al momento della surroga possiamo assumere il tasso variabile se il piano di rimborso è breve. Potremo infatti usufruire di un tasso favorevole, se poi subisse un aumento percentuale, questo inciderebbe solo su un minimo del capitale.

Se invece il piano di rimborso è di 20 o 30 anni, il tasso fisso potrebbe essere l’opzione più pratica. Per evitare le possibili fluttuazioni del tasso variabile, il tasso fisso è la soluzione migliore. Avremo così la possibilità di beneficiare di un importo costante per tutto il periodo di rimborso e non ci dovremo preoccupare dell’evoluzione dei mercati, poiché l’importo della rata da corrispondere all’istituto di credito non cambierà.

Prima di procedere al trasferimento del mutuo a tasso fisso da una banca all’altra, è consigliato confrontare sempre gli spread e i costi di incasso della rata.

L’operazione di surroga del mutuo è gratuita e priva di commissioni e spese notarili. L’unico costo da sostenere è a carico del mutuatario e consiste in 35 euro da versare per il trasferimento dell’ipoteca dalla vecchia banca alla nuova. Le polizze attive nel vecchio mutuo possono essere trasferite; in alternativa è possibile richiedere il rimborso dell’assicurazione per surroga e stipulare una nuova polizza con la banca prescelta.

Prima di decidere di passare a un mutuo a tasso fisso, vanno sempre valutati alcuni aspetti:

• La durata residua del mutuo
• Il tasso di interesse in vigore
• Le ragioni della richiesta di surroga.

La durata residua del finanziamento è un fattore importante da considerare per valutare la convenienza o meno della surroga. Se già abbiamo pagato una buona parte del mutuo, l’impatto economico che avremo con un tasso favorevole sarà molto modesto e potrebbe risultare poco conveniente o addirittura sconveniente.

Questo perché, in un piano di ammortamento, le prime rate sono costituite in gran parte dalla quota interessi. Quando il mutuo è stato per buona parte rimborsato, pagheremo principalmente la quota capitale. Pertanto, se l’importo capitale è maggiore della quota interessi, non è conveniente surrogare il mutuo a tasso fisso.

Se confrontando i tassi d’interesse ne troviamo uno inferiore a quello attuale e abbiamo la necessità di rendere la rata più sostenibile nel breve termine per le nostre finanze, possiamo valutare di estendere comunque il piano di rimborso. Basta procedere con la richiesta e il gioco è fatto.

Il principale vantaggio della portabilità è che non comporta spese, penali o addebiti di alcun tipo. Approfittando di una surroga del mutuo a tasso fisso e preferendo un tasso più conveniente, si possono ottenere notevoli risparmi nel lungo periodo.

Il beneficio sarà evidente, come abbiamo già visto, se le rate rimborsate sono ancora poche e la convenienza dipenderà ovviamente dalla sostenibilità del piano di rimborso: il tasso d’interesse, l’importo della rata e/o la durata del piano di rimborso dovranno risultare più favorevoli.

È importante ricordare che l’importo del nuovo finanziamento non potrà essere modificato e dovrà coincidere con il valore del capitale residuo da rimborsare. Nel caso in cui volessimo rivedere l’importo iniziale per bisogno di liquidità non si potrà ricorrere alla surroga; andrà richiesta la sostituzione del prestito, che comporta la fatturazione delle spese di istruttoria, legali e di perizia, poiché si verificherà l’estinzione del primo contratto e il rogito del nuovo.

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L’erogazione del finanziamento è subordinata alla normale istruttoria da parte della banca. Il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente per oggetto un bene immobile residenziale.